皆さんは、住宅ローンの「フラット35」を
2本立てで組むことができるのをご存知でしょうか?
住宅ローンは金利変動で返済額が変わることはありますが、
元本が変わることはありません。
そのため、返済の途中で教育費の負担が重くなったり、
定年を迎えて返済が苦しくなる方も多くいます。
そのような事態に備え、
2本の住宅ローンを組む「ダブルフラット」があります。
はたして、一体どんな制度なのでしょう?
ダブルフラットとは?
日本住宅支援機構のフラット35はご存知だと思います。
そのフラット35を2本立てで組むのが「ダブルフラット」であり、
返済期間の異なるローンを組み合わせることも可能です。
「フラット35」は35年返済のローンですが、
その他に返済期間が20年以下のフラット20もあり、
好きなほうをベースに借入し、
その上にもう一本上乗せでローンを借りることができるのです。
なお、フラット20の返済期間は15年以上20年未満となります。
【ダブルフラットイメージ】
30歳で借入を行った場合、
フラット20は50歳で、フラット35は65歳で返済が終了します。
※フラット35とフラット35、もしくはフラット20とフラット20の組み合わせも可能です。
借入額が変わらないならば、
1つのローンでもあまり変わらないような気もしますが、
フラット20には大きな特性があります。
それは、返済期間が20年以下の場合、低い金利が適用されるのです。
また、ライフプランに合わせた返済ができるのも大きなメリットです。
ダブルフラットの活用法
「文章だけではメリットがよく分からない」
という声が聞こえてきそうですね。
フラット20とフラット35を組み合わせた、
ダブルフラットの効果がいかほどなのか?
- 【子供が生まれたばかりの夫婦】
- 【定年までに住宅ローンの残高を減らしたい】
こちらの2つの事例で見てみましょう。
- 前提条件
- 借入額3,000万円(融資9割以下)
- 元利均等返済、ボーナス払いなし
- フラット20金利 年0.99%
- フラット35金利 年1.10%
ケース1 子供が生まれたばかりの夫婦
■家族構成
・父親(会社員)
・母親(育休中)
・子供0歳
・できればもう一人希望
この家庭の場合、子供をもう一人望んでいることもあり、
教育費がかさむ15年目以降の返済額を抑えたいと考えています。
そのため、返済期間15年のフラット20と
35年で返済するフラット35を組み合わせることします。
借入比率はフラット20が1,000万円、フラット35が2,000万円とします。
毎月返済額 | |
フラット20(15年返済) | 5万9805円 |
フラット35 | 5万7394円 |
当初の返済額は、毎月11万7,199円ですが、
16年目以降の毎月返済額は5万7,394円に抑えることができます。
早く返済をすることでそのままフラット35を借りたときより、
総返済額の抑圧効果もあります。
総返済額 | 差額 | |
フラット35のみ | 36,157,985円 | ダブルフラットを利用すると、約128万円の軽減効果 |
ダブルフラット利用時 | 34,870,143円 |
教育費が重くなる時期に住宅ローンの負担が減るのはうれしいですね。
住宅ローンと学費のピークをずらすことで、支出が効率的になります。
ケース2 定年までに住宅ローンの残高を減らしたい
■家族構成
・夫婦2人
共働きでだが、退職後は収入ほぼ年金のみであるため、
定年までにローンを少なくしたい。
ケース1に比べて早期返済の必要性が高いため、
借入比率は各1,500万円の半々とします。
毎月返済額 | |
フラット20(20年返済) | 6万8,917円 |
フラット35 | 4万3,045円 |
当初の返済額は11万1,962円ですが、
20年目以降は4万3,045円まで返済額が軽減します。
定年後の負担が大きく減れば、
老後の不安がかなり軽くなるのではないでしょうか?
総返済額の差は以下の通りです。
総返済額 | 差額 | |
フラット35のみ | 36,157,985円 | ダブルフラットを利用すると、約153万円の軽減効果 |
ダブルフラット利用時 | 34,618,920円 |
なお、フラット35には住宅が一定の基準を満たすと、
金利が優遇される「フラット35S」があります。
適用条件を見させば、こちらの特例も受けることができます。
ダブルフラット利用時の注意点
将来の負担軽減に有効なダブルフラットですが、
諸経費が多くかかるという注意点もあります。
なぜかというと、事務手数料や抵当権の設定費用、
印紙税等が各借入れごとに必要になってくるからです。
団体信用生命保険も2つ分加入しなければならないため、
団信保険料も割高になります。
また、ダブルフラットを取り扱っていない金融機関もあります。
申し込みたい金融機関が決まっているときは、
事前に取り扱いの有無を確認しておきましょう。
まとめ
総返済額や将来の返済額が有利になりますが、
住宅ローンの諸経費の負担が大きいのが注意点です。
そのため、当初からフラット35を利用して
繰り上げ返済を行うほうがいいという人も多いかもしれません。
しかし、予定通りに繰り上げ返済できるか不安な人や、
住宅ローンをライフプランに沿った形で組みたい人には、
ぜひ「ダブルフラット」をおすすめしたいです。
興味を持たれた方は積極的に検討してみてください。