低金利化が進む住宅ローン、知らずに借りて大丈夫??
住宅ローンの金利は低ければ低い方がいい、という人は多いです。
確かに、毎月返済額に直結するので金利は重要です。
金利だけを基準にした場合、変動金利を選ぶ人が多くなりますが、
超低金利だからこその落とし穴も存在します。
あまり知られていない変動金利のリスクについて解説します。
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■変動金利とは？
変動金利は金利が定期的に見直されるという仕組みです。
金利変動上昇リスクがある分固定金利商品より
金利が低く設定されていますが、
一体どのようにして金利を決めるのでしょうか。
一般的な特徴は以下の通りです。
- 金利は市場金利に左右される
- 金利の見直しは通常半年ごとだが、返済額はの見直しは5年ごと
- 5年ごとに見直される返済額は見直し前の1.25倍が限度
ポイントは、金利の見直しは半年ごとですが、
返済額は５年間変わらないという点です。
仮に金利が上昇してもそれが返済額に
反映するのは5年後ということです。
更に、上昇率も1.25倍までという制限があります。
これは金利が急上昇しても、ローン支払い額が
急上昇しないようにするためのセーフティネットです。
ローン申込み者からするとありがたい制度ではありますが、
本当に金利が急上昇したときは返済額がなかなか減らない、
という事態も起こり得ます。
次の項目で詳しく見ていきましょう。
返済していても「借金増」という異常事態がありえる？
住宅ローンの返済は「元金＋利息」で成り立っています。
急な金利上昇で利息の支払い額が増えたにもかかわらず、
5年＆1.25倍ルールのせいで返済額は増えないとなると、
毎月の支払いの多くが利息に消えてしまうという可能性が生じるのです。
金利の上昇が大きいと、毎月の返済額を
利息が上回るという事態も起こりえます。
毎月返済額が利息に満たなくなると、
返済額を超過した部分は、未払い利息となり、
返済していても借金が増えるという異常な事態に陥ってしまうのです。
上記はやや極端な例ですが、借入当初は
ただでさえ返済額に占める利息の割合が大きくなりますので、
借入当初の金利が低い場合は
より金利上昇リスクは大きいと言えます。
変動金利を選択する場合は、
金利上昇時は、一定の繰り上げ返済をするなどして
返済額が増えるのを防ぐなどの対策が有効です。
低金利だからと毎月の返済能力ギリギリまで借りるのではなく、
低金利だからこそ余裕を持った借入れを行うのが理想ということですね。
変動金利以外の商品も比較検討しよう
変動金利と比較すると高めではありますが、
近年固定金利も低金利化が進んでいます。
変動金利と比べて金利が高いと引き算の視点で考えるよりも、
ここまで低金利なのに金利上昇リスクがない
ということを評価していきたいですね。
また、住宅ローンの中には3年固定、5年固定、10年固定……
というように一定の期間は固定金利を選択し、
その後は状況に応じて変動金利や
固定金利を選択できる、といった商品もあります。
（固定期間終了後の取り扱いは商品によって異なりますのでご注意ください）
こちらは固定期間中、金利の見直しがないため未払い利息の恐れはありません。
そのかわり、固定期間終了後の金利設定時は1.25倍ルールがなく、
固定期間終了後に一気に返済額がアップする可能性があります。
また、固定金利と変動金利をミックスさせるという手法もあります。
ただし、手続き上2つのローンを申し込むという取り扱いをうけることがあります。
その場合は事務手数料なども2つ分必要になりますので、
変動と固定をミックスして双方のメリットを享受したいならば、
申し込み形態を確認するようにしましょう。
こうしてみるとどの商品も一長一短あります。
声を大にして言いたいのは
「金利ありきの住宅ローン選びはやめましょう」
ということです。
変動金利、固定金利、固定期間選択型、そしてミックス金利。
各種のメリットを比較してよりよい返済方法を選択してください。
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