住宅ローンとつなぎ融資の関係性

つなぎ融資の意味と役割とは

注文住宅を建てる場合、住宅ローンが適用される前に
つなぎ融資というローン制度があります。
住宅ローンは、事前審査の他にクリアするべき条件があり、
すぐに借入れができるわけではありません。
ここでは、つなぎ融資の意味と役割について解説していきたいと思います。
注文住宅の場合、まず工事を開始するために、
住宅会社に工事着手金と中間金を支払います。
目安として、工事着手金、中間金ともに建設費の３０％程度です。
その資金を元に住宅会社は工事を進めていき、
完成(竣工)後に残金を支払います。
この時、住宅ローンは適用されていないため、
工事着手金と中間金は、現金で支払わなければなりません。
住宅ローンの適用には原則として、
建物が完成して保存登記されている必要があります。
注文住宅は、建売や中古住宅とは違って建物が完成していないので、
金融機関は、書類上で家として認められていない状態の物件に対して
住宅ローンによる融資をしてくれないのです。
住宅が完成して保存登記されるまでの間は、
着手金と中間金を手持ちの現金で支払っておき、
完成後に金融機関側が本審査を行います。
本審査を通ることができてやっと住宅ローンが適用され、
金融機関からお金が戻ってくるという流れになります。
では、建設費の６０％もの現金をどうやって用意すれば良いのでしょうか？
そこで利用するのが、つなぎ融資です。
つなぎ融資とは、住宅ローン適用前に、前倒しで融資を受けられる制度です。
住宅が保存登記されるまでの間をつなぎ融資で補っておき、
工事が完了して保存登記され次第、
つなぎ融資を受けた金融機関で住宅ローンに切り替わります。
大変便利な制度ではありますが、
全ての金融機関がつなぎ融資を行っているわけではありません。
金融機関を選ぶ際は、金利よりも先に、
つなぎ融資に対応しているかを確認する必要があります。
つなぎ融資から住宅ローン適用までの期間は、
初期手数料(８万円前後)と、毎月の利子を日割りで支払います。
つなぎ融資の金利相場は、2.5％～3％です。
住宅ローンに比べると高く設定されているため、
つなぎ融資を利用せず親族から一時的に借用する方もいます。

金利2.7%でつなぎ融資を受ける場合

＜つなぎ融資の発生利子＞

借入金額/期間	３０日	９０日	１８０日	３６５日
2,000万円	44,383円	133,150円	266,301円	539,999円
3,000万円	66,575円	199,726円	399,452円	810,000円

計算式： 借入金額 × 金利 （年率） ÷ 365日 × 借入期間

つなぎ融資を受ける場合の注意点は、
融資を受けてから保存登記をされるまでの金額が、
日割りで計算されることです。
着工後のトラブルなどによって工期が延びてしまうと、
余計なお金を支払うかたちになってしまいます。
新築現場ではトラブルが起きると長引くことが多いため、
事前に住宅会社やプランをしっかりと精査しておき、
スムーズな家づくりをこころがけましょう。

着手金と中間金を必要としない場合もある

「着手金と中間金の目安は３０％」と先述しましたが、
あくまでも一般的な例であり、割合は住宅会社によって異なります。

• 着手金３０％、中間金３０％を必要とする会社
• 中間金を２回支払う、計４回払い(２５％)の場合
• 着手金、中間金ともに必要としない住宅会社

私が問い合わせをした中で、タマホームでは、
「着手金、中間金ではなく、契約金として５０万円だけ必要です。」
という説明を受けました。(2014年8月)
この５０万円は、後で建設費用に含まれることになります。
これは規模の大きいハウスメーカーならではありますが、
住宅会社の体制によっても、必要なお金が変わってきますので、
契約前の早い段階で確認しておきましょう。