今さら聞けない住宅ローンの基礎知識！固定変動金利や抵当権を解説

家を購入する場合ほとんどの人が利用する住宅ローンですが、
借入金額や返済額にばかり気をとられてしまい、
意外にも仕組みをきちんと説明できる人は少ないのではないでしょうか？
中には、担当者に全部お任せという方もいるようですが、
住宅ローンが多額の借入である以上、
借主として仕組みとリスクを認識しておく必要があります。
最低限抑えておきたい住宅ローンの基本部分を、丁寧に解説いたします。

住宅ローンは借金って本当？

住宅ローンは借金です。
注文住宅は何千万円もする買い物であるため、
銀行や信用金庫などの金融機関から家の代金を借りて購入します。
不動産会社から家を購入し、借入金の返済は金融機関にしていきます。
お金を借りたので、金利を付けて返済していきます。
これが住宅ローンです。
基本的な部分ですが、
住宅ローンは借り入れと同時に資産（家）も手にはいるため、
借金という感覚が薄い人も多いようです。
この点はしっかり認識しておきましょう。
また、ここで覚えておきたいのは
「売ってしまえば不動産会社にリスクはない」という点です。
借入先は金融機関であるため、
「返済が滞るかもしれない」という返済リスクを負うのは金融機関なのです。
そのため、中には「（売ってしまえば関係ないので）売るならば高い方がいい」
という不動産業者も存在するかもしれません。
もちろんそういった業者ばかりではありませんが、
借入の際は現実的に返済可能な金額を見極め、
自分で借入額をコントロールできるようにしておきましょう。

住宅ローンの抵当権って何？

抵当権とは、借金（住宅ローン）が返せないときのために、
金融機関が家とその土地を担保に入れることです。
抵当権は、借入とともに登記します。
登記とは、土地建物の権利や所有権を公に認められるものですので、
登記後の抵当権の威力は絶対です。

もし住宅ローンの返済が滞った場合、
抵当権が実行され土地の所有権は金融機関に移ってしまいます。
実行されてから取り消してもらう、ということはできないので、
返済が遅れる前に金融機関に相談しましょう。

抵当権が実行されると借金（住宅ローン）はなくなる？

稀に抵当権が実行されれば、
家と土地を手放して借金(住宅ローン)から解放される
と考えている方もいるようですが、
必ずしもなくなるとは言い切れません。
抵当権が実行されると、自宅は売りに出されます。
買いたい人たちが価格をつけ、
その中から一番高い金額を提示した人が家を手に入れることになります。
これを「競売」というのですが、
金額が住宅ローンの残金より小さいと借金が残ってしまうのです。
差額はどうなるのか？
当然、住宅ローンを組んだ本人が返済しなければなりません。
かつては「住宅ローンが返せなくとも、家を売れば大丈夫」
という時代もありました。
土地の値段が右肩上がりであればそうなのですが、
現在はそうではありません。
借りられるだけ借りるのではなく、
返せる額を見極めて借りるということが大切ですね。

住宅ローンの金利について

住宅ローンにおける「金利」とは

金利は利子のことです。
住宅ローンは銀行からの借入なので、利子をつけて返します。
この利子の割合が住宅ローン金利です。
住宅ローン金利は2017年6月現在で変動金利が0.6%程度、
全期間固定であるフラット35でも1.5%前後です。
金利だけ見ると、そう大きな数字ではありませんが、
借入額が大きいことと、返済期間が長期に渡ることから、
金利による総返済額の差は大きくなります。
仮に3,000万円を35年で返済する場合、
金利が0.5%異なるとどのくらい総返済額に差ができるのでしょうか？

金利	毎月返済額	総返済額
金利1%	8.5 万円	3,557 万円
金利0.5%	7.8 万円	3,271 万円
差額	0.7万円	286万円

このように0.5%ほどの小さな金利差でも、
総返済額でみると大きな違いが出てくるのです。
そのため住宅ローンを借りるときは、金利にこだわるのですね。
ただし、金利が低いのが必ずしもベストとはかぎりません。

金利は誰が決めている？

住宅ローン金利は各金融機関が決定します。
金利は借りる金融機関ごとに異なります。
とはいえ、一応の基準はあります。
長期金利であれば「10年新発国債の利回り」が、
変動金利であれば優良企業への貸し出し金利である
「短期プライムレート」がベースになります。
国債の金利推移は新聞やネットで調べることができます。
短期プライムレートも日本銀行のサイト上で推移が公表されています。
住宅購入を考えるならば、直近3年程度の金利動向は把握しておきたいです。
なお、金利は住宅ローンの申込者ごとにも変わります。
例えば勤め先が大手企業で年収も高いという人ならば、
返済の確実性が高いと判断され、
低い金利で借り入れできる可能性が高いのです。
逆に自営業でいつ倒産するかわからないような人の場合、
返済の可能性を疑問視されて金利が高くなる可能性があります。
金利は社会的信用に反比例すると覚えておくといいでしょう。
次に、金利による特色の違いを見ていきます。

変動金利

単純に金利の低さだけに着目するのならば
変動金利が一番のような気がします。
しかし、変動金利の金利が低い理由は、
その時の経済状況に合わせて金利が変わるからです。
つまり、世間の金利が上昇すれば
住宅ローンの金利も上げることができるので、
変動金利は多少低い金利設定ができるのです。
金利変動のリスクを借りる側が負う
その代わりに金利が低いと考えるといいでしょう。
その考え方からいうと、金利変動のリスクを負えない借主は
変動金利が向かないということになります。
具体的には、金利が上昇すると返済が苦しくなる人は、
変動金利を借りないほうがいいということです。
変動金利を選ぶ場合は、金利上昇に耐えきれるだけの
家計の余裕があるか検討してみましょう。

固定金利

固定金利最大の利点は、返済リスクを最小限に抑えたところにあります。
固定金利は変動金利に比べて金利が高く、
将来低くなる見込みもありません。
わざわざ高い固定金利に申し込むメリットは少ないように感じます。
しかし、何十年という住宅ローンの返済期間を考えると、
金利が変わらないのは非常に大きな安心なのです。
総返済額、毎月の返済額が変わらないので、
予期せぬ金利上昇で返済計画が狂うこともありません。
現在は低金利が続いていますが、
かつては住宅ローン金利が上がり続ける時代がありました。
今後、そのようなことがないとは言い切れないため、
固定金利の「安心」というメリットは大きいです。

全期間固定金利に魅力はあるか

全期間固定金利の考え方は、変動金利と逆に捉えるといいでしょう。
フラット35を代表とする全期間固定金利は、
たとえ市場金利が上昇してもそれに合わせて金利を上げることができません。
市場金利が高くなっても以前の金利（利子）しか受け取ることができないのです。
つまり、金利上昇のリスクを貸し手が負うのです。
金利上昇リスクを負わないメリットは他にもあります。
金利が変わらない返済計画が立てやすく、
安心して借り入れを行うことができます。
将来を見通したい人にとっては大きな魅力でしょう。
繰り上げ返済を考えておらず、コツコツ返済していきたい人にも向いていますね。

あわせて読む：住宅ローンを繰り上げ返済してはいけない大きな理由とは

「○年間固定金利」という選択も

変動金利と全期間固定金利の
中間のような金利が「○年間固定金利」です。
一般的には2年～10年程度の期間の金利が固定化され、
それ以後は再度固定金利を選んだり、変動金利へ変更したりすることが可能です。
金利がどうなるか読めないときには心強い金利選択だといえます。
35年間という長い選択ではなく、
数年～10年程度の金利選択をすることになるので、決断しやすいです。
ただし、固定期間終了後は同じ選択を迫られます。
最終的に変動金利の「金利の低さ」、
固定金利の「金利が変わらない安心感」、
どちらを重要視するのかは決めておきたいです。

まとめ

住宅ローンの仕組みやリスクをご紹介しました。
住宅ローンが借金のひとつである以上、
慎重な借り入れが求められることがお分かりいただけたと思います。
基本的なことばかりですが、世間では自動的に
「家を購入＝住宅ローンを組む」のが常識になっており、
その怖さや注意点を見過ごしてしまうケースもあるようです。
結果として、住宅ローン返済に追われる人も少なくありません。
マイホーム購入というと夢心地になりがちですが、
現実との折り合いをつけ、住宅ローンを上手に利用しましょう。