本当に改悪？！2023年度の住宅ローン控除制度徹底解説！

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本当に改悪？！2023年度の住宅ローン控除制度徹底解説！

2022年4月から住宅ローン控除が改正されました。住宅購入を検討している人に今のうちに対応したほうがいいのかそれ以降でも良いのかわかりやすく解説します。

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【そもそも論】住宅ローン控除とは
【条件確認】住宅ローン控除を適用させるには
【得？それとも損？】現制度と新制度を比較

住宅購入を考えている方であれば、2022年4月から住宅ローン控除が改正されるらしいという噂を耳にした方も多いのではないでしょうか。改悪という噂も出ており、実際のところどうなのだろう？そう思いながら、こちらのサイトを訪れていただいた方もいると思います。これから住宅購入を検討されている方にとって、住宅ローン控除は強い味方です。ですが物件によっては適用にならないということもあります。請負契約や売買契約をしてから「そんなはずじゃなかった！」とならないよう、住宅ローン控除の基礎をまずお伝えし、そして2022年度の改正内容を説明した上で現制度との比較を行っていきます。

現行の住宅ローン控除の確認

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そもそも住宅ローン控除って何？

住宅ローン控除の、正式名称は「住宅借入金等特別控除」と言います。住宅を購入する際、多くは金融機関からローン（借入）を受けて購入します。ローンですので、返済時には利息が発生するわけですが、その利息を国が一部負担しますよ、というのが住宅ローン控除制度です。国が金銭面でサポートしますので、国民の皆さんどんどん持ち家を持ってくださいね！というねらいがあります。通常の一軒家を建てるだけでも、10万から15万ほどの部材が必要と言われています。そのため住宅着工件数と経済には密接な関わりがあり、国としてもそれをサポートすることで、経済を活性化させていこうという目論見なわけです。なお、今更ではありますが、住宅ローンを借り入れた方がこの制度の対象であり、現金で住宅購入をした方や親族からお金を借りて家を建てた等の場合は対象外となりますので、ご注意ください。利息を一部負担すると言っても、国民それぞれの住宅ローンの利息を国が代わりに支払うというのは中々難しいところがあります。ですので、住宅ローンを支払っている方の所得税や住民税を控除するという形をとっています。控除される金額は人によって変わります。控除額を決めるのは

住宅ローンの債務者の収入とそれに伴う所得税、住民税
年末の住宅ローン残高と残年数
控除率と控除期間

細かいことを挙げればキリがないですが、大きな要素はこの3点です。そしてこの控除率と控除期間が2022年度4月の改正によって引き下げ、短縮されると言われているので改悪と言われているのですが、こちらはこの後で一つずつ説明していきます。
まずここで押さえておいて欲しいのは、住宅ローン控除はあくまでも利息をサポートするための制度であり、控除額を決める要素が大きく3つあるということ。そして住宅ローンを金融機関から借り入れしている方が対象であるということです。

住宅ローン控除を適用させる条件

住宅ローン控除には、適用条件があります。国からのサポートを受ける必要のないお金持ちの人を除外するように、所得制限（現制度で3000万）が設けられていたり、古く性能が低い住宅には適用しないようにされていたりします。詳細は国土交通省のHPや国税庁のHPに掲載されていますので、ご確認ください。ここでは、それぞれのHPから大事なところをまとめたものを掲載します。
新築物件を購入、建築するのかと、中古物件を購入するのかでポイントが変わってきます。まず、新築物件で重要だと考えられるのは以下の3点です。

今まで使用されたことのない物件であること
建物の床面積が50平方メートル以上であること
債務者が自己居住用として居住し続け、新築した日または取得した日から6ヶ月以内に引越しを行なっていること

新築物件は、建物の構造によって控除の上限額は変わってきますが、一般的なサラリーマンが金融機関からローンを借り入れて取得する場合、基本的には住宅ローン控除が適用されると考えていただいて大丈夫です。

次に中古物件の場合ですが、重要なのは以下の５点です。

建築後、使用されたものであること
戸建の場合は築20年以下、マンションの場合は25年以下であること
これを越える場合は専門の機関などの検査にて耐震性があると判断された建物であること
建物の床面積が50平方メートル以上であること
債務者が自己居住用として居住し続け、取得した日から６ヶ月以内に引越しを行なっていること

床面積とすぐに引っ越さなければならないという点は新築物件と同じです。中古物件で確認すべきなのは使用歴があるかという点と、築年数がクリアしているかまたは耐震性がある建物かということです。最近では古い物件を購入して自分でリフォームするという方も増えていますが、対象外となる可能性が高くなりますので注意が必要です。

住宅ローン控除2022年度の改正は「改悪」なのか？

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ここから今回のメインテーマである、2022年4月の住宅ローン控除制度改正について説明していきます。現制度では、2022年末までにローン契約、新居へ入居された方は、1%の控除率、控除期間は最長で10年（特例に該当する方は13年）とされています。これが、2022年4月の住宅ローン控除制度改正によって、2022年4月以降にローン契約された方は、0.7%の控除率、控除期間は13年（新築に限る）となる予定です。中古物件は控除期間10年に変更はなく、控除率が0.3%マイナスになっている分控除額が減ってしまい、「改悪」と言われてしまうのも仕方ありません。また、最大控除額も大幅に縮小される予定で、一般住宅の場合、400万円だった最大控除額が273万円（2022年、2023年居住の場合）となっており、このあたりも「改悪」であると感じます。

本当に「改悪」なのか？

では、全ての方にとって「改悪」であるかというと、そうとは言い切れません。これまでは一般住宅以外の高性能な住宅は「認定住宅」として一括りにされていました。それが新制度では長期優良住宅などの「認定住宅」、ゼロエネルギーハウス通称「ZEH」、省エネ基準を満たした「省エネ住宅」、そして「一般住宅」の4段階に分けられます。一般住宅は残高上限が3000万円に引き下げとなってしまいましたが、省エネ住宅は4000万円、ZEHは4500万円、認定住宅は5000万円と現制度とあまり変化がありません。よって元々高性能住宅を検討されていた方にとっては、控除期間が13年となったことで、受けられる控除額も増えると考えられます。とは言っても、住宅ローン控除額は所得税や住民税に左右されるので、一概に言えません。ですので、詳細な金額を知りたい方は税理士さん等に一度ご相談されることをお勧めしています。

例を参考に控除額が増えるケースを確認してみましょう

条件
夫婦2人暮らし、夫が単独債務で、4000万円の省エネ適合住宅を購入
借入期間35年、金利0.6%（全期間固定）、元利均等返済（ボーナス併用なし）
所得税額14万円、住民税額25万円、その内控除対象住民税額が13万

現制度（控除率1％、控除期間10年）で計算すると控除合計額は2,700,000円
新制度（控除率0.7％、控除期間13年）で計算すると控除合計額は2,964,937円

新制度の方が264,937円多く控除される結果となりました。

ちなみに住宅を3000万円の一般住宅に変更、それ以外の項目は全て同じ条件で計算をすると

現制度での控除合計額は2,523,837円
新制度での控除合計額は2,225,795円

となり、現制度の方が298,042円多く控除される結果となります。

こちらを見ていただいてわかる通り、借入額が違うだけで、どちらの制度が得となるかは変わってきます。省エネ住宅などの高性能住宅であまり借入額を多くせず、収入が500万から600万の方であれば、新制度の方が得になるケースも多く、今回の改正が必ずしも「改悪」とは言えません。

住宅ローン控除2022年度の改正はいつから？

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新制度の内容を見てきました。ここで気になるのは、いつから適用なのかということですが、2022年1月現在でははっきりとしたものは出ておりません。今回説明した内容はまだ法案の状態です。ですが、これまでの流れを踏まえるとこの法案が2021年１月の通常国会に提出、成立、2022年４月から施行されることが濃厚と考えられています。ですので、現制度を利用できるのは正味1ヶ月程度ということになります。中古物件の購入を考えている方で、何としても1％の控除率を獲得したい人にとっては、2022年2月が大切なタイミングとなります。

2022年度以降の住宅ローン控除の延長について

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元々、現行制度は2021年末を期限とし、特例として2022年末まで適用可とされてきました。それが、今回の2022年４月の改正によって、2025年末までの期間延長となりました。これまでも、住宅ローン控除は延長や改正を繰り返しています。再度延長となるのか、はたまたどのような改正が行われていくかは、世の中の状況によって左右されるのでなんとも言えません。ただ、税制に左右されて住宅購入を決めるのではなく、「持ち家が欲しい！」と思ったから住宅購入をする、という順番であって欲しいと個人的には思っております。

まとめ

住宅ローンの基礎は十分ご理解いただけたかと思います。また改悪と言われていた2022年度の住宅ローン控除改正ですが、必ずしもそうではないということがわかりました。先ほども述べた通り、今回説明した内容は法案なので、実際にどうなっていくのか気になるところですね。法案成立までフォローし、確定事項は随時追記していきます。