ローコスト住宅づくりで失敗しないためのポイント1

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ローコスト住宅とは

注文住宅の一般的な相場は
木造住宅で坪50万円
鉄骨住宅の場合は坪50~60万円
鉄筋コンクリートだと坪70万円と言われます。

 

ただし単純に坪単価が高い家は
良い家かというと、
そう一概に言い切れない面もあります。

 

それは坪単価が高い物件は
当然安い住宅よりも付加価値がありますが、

 

その付加価値が
実際の家の性能になっているのかというと、
そうではないことも多いからです。

 

高い坪単価の注文住宅が悪い訳ではありませんが、
注文先を選んでいけば、
坪単価80万、100万という高級と言われる住宅も、
十分半額で仕上げることができます

 

坪単価100万円の家を50坪建てたら、
その費用は5,000万円にもなってしまいますが、
それだけの費用をかけた価値があるのか、
住みやすさや暮らしやすさの面で
本当にその値段と
等しい価値があるのかというと、
そうは言いきれません。

 

ローコスト住宅とは
あくまでコストが安いのであって、
質の悪い住宅というわけではありません

 

5,000万円家に使えるお金があるのであれば、
家は2,500万円で建て、
余った2,500万円は
「楽な暮らしをするために役立てる」
という意味で活用してもいいでしょう。

 

家だけではなく、
ライフスタイル全体の豊かさや
楽さを考えるのであれば
とにかく坪単価の高い家=良い家、
よい生活と捉えるのではなく、
トータルのコストで考えるべきでしょう。

 

そこで
ローコストで注文住宅を建てるためには
何が必要なのかを考えてみたいと思います。

 

 

注文住宅をハウスメーカーに依頼すると、コストが高くなる理由とは

注文住宅をハウスメーカーに依頼すると、コストが高くなる理由とは

 

一般的にハウスメーカーの住宅は
高コストになり、
大工や工務店が建てる家は
ローコストで建てられます。

 

それは組織としての特徴や
体質が大きく異なるからです。

 

ハウスメーカーは
住宅展示場なども必ず持っていますし、
営業マンを多く抱え、
広告宣伝費を掛けて売上を伸ばします。

 

特に住宅展示場の維持費が
どれぐらい掛かるかというと、
一人の顧客の名簿を獲得するだけで
10万円掛かる
と言われています。

 

つまり10人のお客を獲得するのであれば
100万円必要になる。

 

住宅展示場は土地も建物も、
そして人員も必要です。

 

その分のコストを
住宅の原価に転嫁して、
住宅を売って回収しなければいけません。

 

特に首都圏にある住宅展示場であれば、
維持費が1ヶ月で300万円
最低でも掛かると言われています。

 

ではなくせばいいのかというと、
そういうわけにも行きません。

 

展示場で集客して顧客を獲得する、
そのビジネスモデルは
簡単には変えられないのです。

 

 

組織図としては
このようなイメージになっています。

 

 

大手ハウスメーカーの組織体系
施工設計事務広告宣伝営業
安く発注安く発注間接部門高額な経費高い報酬

 

 

ハウスメーカーで注文住宅の家造りをするメリット
もちろん家づくりで
ハウスメーカーに依頼するメリットもあります。

 

それはまず失敗がないということです。

 

たとえ価格が工務店の倍ぐらいだとしても、
部材調達の安定感や、
打ち合わせで
決めごとの抜けがないなどの安心感、
建てたあとの保証、
いろいろな決まり事や
これまでのノウハウがありますから、
平均的に質の良い住宅を建てるという意味では
ムラがありません。

 

それは組織を構築していることによる
メリットと言えるでしょう。

 

高い値段と、この付加価値が等価なのか、
そこをどう考えるかで
どのような施工会社に依頼するかは
決まってくるでしょう。

 

 

正しいローコスト住宅とは

 

ローコストの注文住宅とは
安かろう悪かろうではありません。

 

質の良い住宅を安価で建てること
そこがポイントです。

 

原価を抑えるために
偽の高級感を出そうとする場合があります。

 

高級そうに見えても
中が全て安っぽいビニールクロスを使ったり、
プリント合板だけのフローリングなど、
「安く作って高く売る」
「安く作って見た目は一見高級」
という住宅は
ローコスト住宅ですらありません。

 

ビニール系の素材を多く使ったり、
接着剤が必要な建材を使ったりすると、
シックハウス症候群の原因にもなります。

 

ローコスト住宅でも
見せかけだけの安さを追求するのでなくて、
本当の面で正しい良い物をより安くする

 

買う方もこのような視点を
養うのが大事でしょう。

 

ローコスト住宅は時間をかけずに建てる
では正しいローコスト住宅とは
どのようなものか。

 

2つの点でしっかりと
コストを掛けずに建てることを
意識している住宅こそが
注文住宅でもローコスト住宅と言えます。

 

まずは家を建てる時の工程をいかに減らすか

 

そして時間をいかに減らすかを
努力しています。

 

実は材料費は家のコストに
極端に大きくは影響しません

 

どんな住宅でも、
どこで建てても大きくは変わりませんし、
ローコスト住宅を建てる工務店や大工が
極端に安い建材を
仕入れられるわけでもないのです。

 

それよりもいかに人件費とか
手間賃を安くするかを意識し、
工程を少なくする・時間を短縮しながら
良い家をより安く建てること
を考えます。

 

具体的なポイントは5つ

 

工事の種類をできるだけ少なくする
→工事の種類を多くすると
色々な業種の方が関わることになるので
その分工程が増えますし、
人件費もかかってきます

 

ペンキ仕上げをできるだけ少なくする
→木材を無垢のままで使用することで、
ペンキ塗装の工程が省けますし、
人件費も削減できます。

 

左官仕上げを省く
→左官仕上げを盛り込むと、
塗り・中塗り・上塗りの
3工程が必要になります。

 

この分をカットしましょう。

 

建物の形はできるだけシンプルなものにする
→でっぱりや引っ込みの多い家は
それだけ作業工程が増えますし、
建材も多く使用することになります。

 

材料の数を省略するようにする
→シンプルな家にすれば、
細かな部材を
それほど使う必要がなくなり、
作業工程も材料も簡素化できます

 

物と時間に関しては
大変なコストが発生します。

 

シンプルな工程に抑えることで
それなりの見解を持ちながら
質の良いローコスト住宅を
建てることができるのです。

 

住心地の悪いローコスト住宅にしないためには
ローコスト住宅っていう言葉は、
どうしても
響きが悪く聞こえてしまう人もいます。

 

中には体裁が悪いと
感じる方もいるかも知れません。

 

しかし大工をやってきた経験では、
ローコスト住宅でも良い仕上げをして、
かつ原価を抑えてられれば
十分に住心地の良い家になりますし、
チープさを感じることもありません。

 

注文される方も誇りを持って
工務店さんに「ローコスト住宅で」と
注文するべきです。

 

逆に高級感のある
坪単価の高い家にしたとしても、
光や風を感じられない家にしてしまうと、
住心地の良さは全く感じられないでしょう。

 

住心地の悪い家の特徴としては、
以下のようなものがあります。

  • 間取りが悪く使いづらい家
  • 部屋が細かく壁で仕切られていて家の中の風通しが悪い
  • 小さな部屋ばかり壁で仕切られているため家の中に広がりが感じられない
  • 収納スペースを設けていないため室内に物が溢れてしまう
  • 光が取り入れられる配向性が悪いので昼間でも電気をつける必要がある

このような家は大変に住みづらいです。

 

間取りの決め方や家の向きは
コストよりも
設計する人間の技量による点が大きいですから、
ローコスト、坪単価のどちらにも
関係してきます。

 

つまりローコスト住宅でも
これらの点に配慮をしておけば、
十分に住みやすさを感じられるのです。

 

大工の体験談
職人として
家づくりに関わってきた体験の中でも、
お客様との打ち合わせでまず考えるのは、
住みやすさの面でした。

 

私のいた工務店は社長と私と数人という、
本当に少人数でしたから、
お客さんと間取りの打ち合わせもすれば、
現場での打ち合わせもしました。

 

その中で考える事っていうのは、
やはり採光性、風通し、収納
などが挙げられますね。

 

ローコスト住宅でも
間取りを大きく取れば問題を解決できますし、
高級な住宅でも間取りに
変に凝るあまり
住みにくくなることはよくあります。

 

ローコスト住宅でも
注文住宅になると
やはり1,000万円以上の
お金がかかるのですから、
大原則として住み心地の良い家づくりを
大工地震も意識することが大切ですし、
お客様も気にしてほしいと私は思います。

 

私が造ってきた家は
木造の在来建築…
つまり昔からの木造軸組工法というので
柱と梁の家を多く建ててきました。

 

ただ、最近は欧米の
ツーバイフォー住宅など
洋風化が進んでいます。

 

またコンクリートを使った家も増えています。

 

決して洋風な家とか
輸入住宅とかツーバイフォーとか
コンクリートが悪い訳ではないのですが、
日本の気候風土に即した家というと、
やはり柱と針を使って風通しの良い、
和風建築が向いている
と感じます。

 

壁を多く使うツーバイフォーは
どうしても風通しが悪くなり、
部屋をたくさん作るのには向いていますが、
通風性や採光性で劣ってしまいます。

 

日本は高温多湿ですから、
柱と梁で組み上げた家のほうが
家の中に湿気もこもらず、
換気も大変よい
のです。

 

 

 

日本の伝統的な住宅工法はローコストにつながる

 

日本の木造建築の伝統性として
以下のような点が挙げられます。

  • 壁が少ないため広がりがあり開放感を感じる
  • 壁が少なく家の中を風が良く通る
  • 庭など外部から見える点を大切にしている
  • 家のひさしを深く作っており日よけや雨対策が十分なされている
  • ビニール素材をあまり使わず、木材など自然素材のみで家を建てる
  • ペンキを塗らず当時のまま見せる
  • 床下に薬剤などを使うことがない
  • 納戸や蔵などの収納のための建物がある

 

欧米の家は石で作られており、
空間を仕切る壁によって
家を組み立ててきました。

 

日本の住宅とは気候や風土は異なるため、
家に対する考え方が全く違うのです。

 

欧米では雨や湿気を
それほど心配する必要がないため、
家は密閉した構造にしがちです。

 

また開口部を小さくすることで、
外部との積極的な関わりを
持とうともしません。

 

日本は木の住宅を
昔から建ててきましたし、
雨が多いという気候風土から、
湿気対策や風通しを
大変重視しています。

 

そして窓や扉などの開口部を
大きくする
ことで、
外部との積極的な関わりを楽しみ、
時には自然界の姿を模倣して盛り込み、
借景もすらも楽しんできたのです。

 

こういった部分は合理的な意味でも、
日本の住宅にとって
適合していると言えるのです。

 

ローコスト住宅を建てるときでも、
日本の風土に合った住宅にすることで
住みやすさは格段に違ってくる
でしょう。

 

失敗しないローコスト住宅づくりのウソ・ホント

 

今は
タマホーム
アエラホーム
アキュラホーム
というハウスメーカーなどでも
コストの安い家づくりに取り組む
住宅メーカーの
受注件数も大幅に増えています。

 

家は高いものと思いがちですが、
やはり努力次第で安く建てることも可能です。

 

しかし値段の安さ高さに
影響する要素の噂は
世間に広まってしまっています。

 

そこで本当に住宅の
建築コストに影響するのは何か
を見ていきましょう。

 

 

注文住宅を設計事務所に頼むと高くなる?→ウソ!

設計事務所
注文住宅を頼むと
高くなると思われがちですが、
そんな事はありません

 

最近では設計事務所で
家を建てる人も減っていますが、
信頼できる設計事務所であれば
ただ高いだけでなく、
逆に建築費を安くすることも可能です。

 

まず設計事務所を入れないと、
工事費が
施工会社の言った値段になってしまい、
安くて良い家を建てることは
できなくなってしまいます。

 

逆に工務店やハウスメーカーにとっては
素人の施主を言い値で言いくるめやすいので、
設計事務所を入れないことは
好都合とも言えるのです。

 

しかしそこに設計事務所が介入すれば、
素人である施主では気づかない点
しっかりと施工会社に伝えてくれます。

 

さらに競争入札が起これば、
1割から3割程度の建築費の減額が可能です。

 

設計事務所が入れば施主にとっては
大変心強い味方になりますし、
工務店やハウスメーカーにとっては
入れ知恵をする
厄介な存在とも捉えられるのです。

 

そのためある意味では
ハウスメーカー等が、
設計事務所を入れると
建築費が高くなるという噂を
言いふらしたとも考えられるでしょう。

 

それよりも設計事務所に直接頼む方が、
住宅のレベルアップや
ローコスト化を期待できるのです

 

 

特命入札と競争入札の比較

 

参加業者数設計者設計料施工費
特命入札1社だれでもOK 見かけ上はない高い
競争入札5社前後設計事務所1割程度3割ほど安くなる

 

ローコスト住宅・坪単価のウソ!
次は坪単価の嘘からくりです。

 

ローコスト住宅を建てるためには
全体の総額よりも工事単価を
気にしなければいけません。

 

30坪の家
1,800万円で建てられた としても、
坪単価を考えれば60万円ですから
それは全然ローコスト住宅ではありません。

 

ローコストを謳うのであれば、
坪単価は40万円程度
30坪の家を建てるのであれば
1,200万円ほどが適切です。

 

さらにその値段には
設備も関する費用も込みでなければ、
本当のローコストとは言えない
でしょう。

 

そのためローコスト住宅の価格を見る時は、
坪単価が設備費込みで
総額何円になるのか
を気にしましょう。

 

ローコストを謳っても、
あれもこれもオプションでは
結果的に全く安くなりません。

 

一般的な木造住宅であれば
坪単価は50万円程度です。

 

ローコスト住宅の場合は
設備費込みで
坪単価が40万円で出来上がる家を
目指さなければいけません。

 

そしてその上でもちろん
デザインの個性があり、
風通しが良く
住み心地の良い家であることが
ローコスト住宅の条件とも言えます。

 

割引価格がお得→ウソ!ハウスメーカーの営業戦略
住宅展示場には
必ずハウスメーカーの営業マンがいます。

 

そういった人たちに話を聞くと、
「今月契約なら200万値引きします」
など今だけのサービスであるかのように
値引きを謳ってくることもあります。

 

中には「1,000万円値引きします」
という会社まであります。

 

そうなると人間ついつい
「これはお得かも」
と感じて契約をしてしまう人もいます。

 

しかし、当然ながら会社側も
しっかりと利益を取れる価格で
割引をしてきます。

 

つまり値引き前提での
価格交渉をしている
のです。

 

そのため値引き額にあまり惑わされず、
しっかりと住宅の内容と
価格が一致しているかを
判断できるようになっていきましょう。

 

自分の家が総額いくら掛けられるか、
掛けなくてはいけないかを知り、
それで良い職人さん・良い材料が
揃っているかを見るべきです。

 

またもう一つ気をつけるべき
ハウスメーカーの営業戦略として、
契約時には安い価格を提示しても、
満足な性能の住宅にするために、
後から追加工事が
たくさん必要になる
とうたう会社もあります。

 

契約時には
坪何十万円という価格だけ聞くのではなく、
最終的な総額の予算を
把握してから契約をしましょう

 

追加料金という落とし穴のせいで、
相場よりかなり割高な住宅を
購入させられてしまったという方も
多くいます。

 

ローコスト住宅選びの時、安いときに安易に飛びつくことも危険
注文住宅を建てるとなると、
大抵の場合土地があって
そこに住宅を建てるという方が多いです。

 

しかしなかには土地を持たない方で
土地を探してから
注文住宅を建てたい人もいます。

 

特に地方では分譲住宅や
マンションよりも
今でも注文住宅が主流となっています。

 

長男以外の、次男・三男の方などは
そういった場合土地から探すしかありません。

 

土地から探すとなると、
ついつい価格面で
安めの土地を選びがちになります。

 

しかし安い土地というのは
沼や池、田んぼであることが多く、
地盤の強さにはどうしても不安が残ります。

 

また造成地で盛り土をした場所、
斜面なども硬い「切土」と
柔らかい「盛り土」になるので、
地盤改良や杭工事の必要性が出て、
思わぬ出費となってしまうこともある
のです。

 

土地選びでは土壌汚染にも要注意!
土地選びでは土壌汚染にも要注意!
もう一つ怖いのが
土壌汚染となっている土地です。

 

家を建てる前には
敷地を探さなくてはいけません。

 

しかし、その敷地の多くが
土壌汚染だという調査結果もあるのです。

 

日本で現在
マンションを建てるための用地の大半が
工場跡地であり、
その工場跡地が工場であった頃、
様々な薬品・化学製品などを
用いていたために、
土壌が深刻な汚染被害を被っている
という話もあるのです。

 

例えば
トリクロロエチレンなどは
有害物質として土壌に染み込んでしまっており、
染み込むと発がん性の高い物質に途中で
変化するとも言われています。

 

このトリクロロエチレンは
機械部品や半導体の洗浄や
ドライクリーニングなどで
使用されていました。

 

そしてコンクリートも
浸透してしまうので、
対処の方法が難しいと言われています。

 

さらに工場跡だけではなく、
田んぼも長年農薬を使ったことで
汚染されている懸念があります。

 

土壌汚染されていない土地を探すのは
なかなか難しいですが、
将来的な健康まで考えるのであれば
もともとどんな土地であったかを
調べてみると良いでしょう

 

大工の体験談
私のエピソードですが、
目黒区のお客様で
このような方がいらっしゃいました。

 

土地を買って
私が家を建てたお客様だったのですが、
目黒区は普通土地が高いんです。

 

皆様御存知でしょうけれど。

 

しかしそこは目黒区の中では
かなり安い土地
でした。

 

そうしたらその土地は後々調べたら
昔は沼地だったらしくて、
さらに窪地だったんです。

 

川に近い場所で
ちょっと窪んでいる所でした。

 

今は役所にハザードマップという
災害に強い場所、
弱い場所を示した地図があります。

 

それで見たら昔沼だった場所で、
地盤が緩く水はけも悪く
災害履歴がありました

 

土地代は安かったのですが、
最終的には家を建てるために
盛り土をしたり地盤を高くしたり
地盤補強などをして、
それだけでかなりのお金が
掛かってしまったんですよね。

 

そのためお客様も後から嘆いていました。

 

安いと思って土地を買ったのに、
結局高く付いてしまった

 

あと安い土地は
どうしても開けた場所ではなく、
ゴチャゴチャした場所が置いので、
目黒区なのに
あまり高級住宅地の雰囲気がないことも
嘆いていました。

 

そういった土地の建物の建てやすさや、
雰囲気の部分まで
総合的に判断してから土地を買わないと
そのお客さんのように
後々家を建てる時に後悔することもあります。

 

 

ローコスト注文住宅選びで、住宅展示場で見るべきポイント
ローコスト注文住宅選びで、住宅展示場で見るべきポイント

 

住宅展示場で家を見る時ですが、
住宅展示場というものは
夢の世界の雰囲気を味わってもらうために、
豪華に作っています。

 

しかしそれで憧れて家を作ろうとすると、
1億円などの費用が
当たり前のようにかかるので、
実際にモデルハウス通りの家を
建てられる訳はありません

 

素敵すぎるモデルハウスに
惑わされないためには、
自分の生活スタイルを考えて
決めておくこと
が大事です。

 

天窓が付いているから素敵だ、
でも実際に
あなたの生活にそれは必要でしょうか?

 

それよりも住みやすさ、
快適なに必要な設備、
家族構成にあっているかを考えるべきです。

 

ハウスメーカーは2,500万円以上の家しか建てたがらない

 

ハウスメーカーが家を建てる基準ですが、
一つは契約金額が
2500万円以上か以下か
で変わってきます。

 

ハウスメーカーは高コスト体質なので、
2,000万円の家だと利益が出ません。

 

一般的な住宅展示場を
開いているような会社は特にそうです。

 

工務店の場合は
2,000万円でも
十分な家が建てられますが、
ハウスメーカーはそうではないのです。

 

そのためできるだけ
高い家を建てさせようとしてきます

 

家を作る時の金額も、
総額2,500万で契約したとしても、
最終的には3,000万円ぐらいに
なってしまう
ことも多いです。

 

しかし、1,000万円代でも
十分質の良いローコスト住宅は建てられます

 

利益に関してはこういった図式になっています。

ハウスメーカー、粗利率40%の場合の利益構造
価格粗利益メリット
1,500万円の家600万儲けが少ない
2,000万円の家800万あまり儲からない
2,500万円1,000万大きく儲かる

ローコスト住宅はハウスメーカーにとっては
スケールデメリットが発生してしまうので、
手を出したがらないのです。

理想の家づくりを実現するために

すべての人がよい家づくりを望み、
すべての住宅会社がよい家づくりを謳っているにも関わらず、
家づくりで失敗する人が後を絶えないのはなぜでしょうか?

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