注文住宅建築の契約時のチェックに必要なこと
間取りのイメージがご注文者様の中で完成し、
設計図面に落とし込まれたら、
次はいよいよ施工を担当する業者との契約です。
契約後にいわゆる着工という段階に進むわけですが、
注文住宅の請負契約を結ぶときにも注意点があります。
この記事では、契約時の注意点を詳しくお伝えしたいと思います。
■注文住宅の請負契約時の注意点・チェックポイント
注文住宅の請負契約時には、
自分の要望がしっかりと請負契約書や
添付の書類の中に盛り込まれているのかを見なくてはいけません。
当然、大工も請負契約書や添付資料に基づいて建築をしますから、
お互いの意見と要望について合意が取れているのか、
きちんと事前に確認しましょう。
注文住宅の請負契約書の内容とは
請負契約書の中には
- 注文住宅の見積もり一式
- 住宅仕様書
- 概要図や平面図
- 工期や約款を記した書面
などが含まれます。
これらをセットにしたものを請負契約書といいます。
また請負契約書を締結する前の段階で、
必ず2～3社の業者に対し注文住宅の相見積も取りましょう。
同じ間取りの希望を伝えても、
料金も図面も違ってくることがあります。
その中で自分たちの要望をしっかり汲み取ってくれ、
かつ予算的に適切な業者を選ぶようにしましょう。
■大工のひとりごと
私が聞いた話ですが、お客様が工務店さんから見積もりをとったところ、
40坪の家で想定よりも1,000万円も高かったのでキャンセルを言い渡されたということがありました。
しかし建築確認申請も終わった後であり、
その段階でのキャンセルになるとお客様にも違約金を支払ってもらわなければいけませんし、
工務店側も着手に入っていたので、互いの大きな損失が発生してしまいます。
このようなことがないように、想定予算の範囲内で家が建てられるか、2,3社から相見積を取って判断しましょう。
家の建築確認申請とは
具体的な注文住宅の着工までの手順ですが、
2～3社から相見積を取った後は
自分たちの理想と予算に最も合致している会社に発注をします。
その後ようやく工事の請負契約に入ります。
そして実際の設計図面の完成の打ち合わせをして、
家を建てる前に必要となる建築確認申請を行います。
そしてようやく着工に入れるのです。
建築確認申請とは、建築基準法や都市計画法に照らし合わせて
その法律の内容に適用した範囲内での住宅建築になるかを確認することです。
建築主事と言われる公務員の方、
また民間の指定確認検査団体に申請をしなければいけません。
これは建築主、つまり注文をするお客様の義務になります。
そして注文住宅の請負業者はこの建築確認申請で
申請された図面通りの注文住宅を建てなければいけない義務が発生します。
非常に小さな建物でしたら不要なこともありますが、
基本的に注文住宅を建てるのでしたらほぼ必須です。
注文住宅の相見積を取る時のポイント
注文住宅建築の時には複数の業者に相見積を取り、
どの業者に発注するかを決めなくてはいけません。
■同程度の規模の複数社から見積りをとる
業者決めで最も重視すべきポイントですが、
まずは相見積を取るときは、同程度である規模の業者から取ったほうが良いです。
住宅の着工業者も種類や規模が様々です。
ハウスメーカーと工務店、設計事務所では
建物の構造に対する考えや図面づくりの方法、
部材の調達方法までまるで違います。
やはりオンリーワンの家を求めるならば設計事務所のほうが良いでしょうし、
画一的で安定感のある住宅を求めるならハウスメーカーでしょう。
ですのでハウスメーカー志向のある方ならば、ハウスメーカー数社に、
オンリーワンの注文住宅が欲しいのであれば
設計事務所数社に相見積を取りましょう。
そうしないと大変に比較しづらいです。
ハウスメーカーだけをとっても木造を主体とした会社、
鉄骨系の会社、輸入住宅の会社、
2×4の会社、ローコスト住宅の会社など
5～6種類に分類できます。
その同じ土俵の中で比べたほうが判断しやすいでしょう。
工務店も同様で、大工と社長だけという2～3人の会社もあれば、
40～100人規模の会社もあります。
工務店の中でも同じような規模の会社に相見積を取りましょう。
■見積書の書式を統一化する
2つめのポイントは見積書の書式を統一化することです。
見積書は会社によって書式が違いますが、
注文住宅では特に複雑で多種多様なものになりがちです。
そこで項目名や書式をご自身で用意し、
見積書にどこも同じ項目の費用が含まれているかを確認しましょう。
そうするとここはA社が高いが、
B社は安いなど判断しやすくなります。
■詳細な見積書をもらう
3つ目は詳細な見積をもらうことです。
見積書一式ということではなく、書式を統一した上でかつ詳細な明細を作ってもらいます。
これが相見積のポイントです。
住宅の見積書の読み方
注文住宅の見積書は、実際に家を建てるまで見たことがないので、
読み方もわからないという人が多いでしょう。
そこを曖昧なままにするのではなく、
きちんと読み込めるようにすることで、
満足度の高い注文住宅が建てられます。
見積書は大きく分けて原材料費と工事費の見積もりに分かれます。
例えば、設備や部材は原材料費に該当します。
■見積書のチェックポイント1「原材料費」
設備や部材の金額が違うということが、
その請け負う会社の供給の問題です。
費用はカタログなどでも確認できるので比較しやすいでしょう。
■見積書のチェックポイント2「工事費」
工事費は請け負う会社の技術料的なものです。
■見積書のチェックポイント3「諸経費」
また諸経費という項目もよく計上されますが、
これは工事費の10%程度が一般的な相場です。
これらの内訳を知っておけば比較しやすく、
またそれぞれの会社の信用度を測ることもできます。
■大工のひとりごと
私がいたのは小さな工務店でしたので、
社長が営業、私が実際の施工の担当でした。
請負契約の時は事務所でやっていたのですが、
なぜ事務所で行うのかというと、
工務店がお客様の自宅に訪問すると、
クーリングオフの対象になってしまうのです。
そこでお客様に事務所に来て頂いて契約書を交わすのですが、
お客様がいざ自分の捺印・署名をする時になると、
中々決断ができないのか、ためらう人もいました。
6,000万円ほどする賃貸併用住宅の契約時にご主人が一人で来られたのですが、
サインをする段階で筆が止まってしまう。
そこで一度ご自宅に契約書を持ち帰っていただきました。
契約書の作成の段階で焦らせてしまう業者より、
「しっかりお客様が納得するまで契約書を見てください」
と持ち帰っていただくほうが良いでしょう。
お客様も1週間ぐらい良く考えた後に、
「内容はこれで結構です」とサインしてくれました。
請負契約書を交わすということは、
一生に一大の事ですから熟考を重ねて納得した上で、
決断していただきたいと思います。
住宅の請負契約書の留意点
請負契約書のチェックポイント1「契約の約款」
請負契約書を見るときですが、
まずは契約の約款をちゃんと見ましょう。
約款は非常に厳密な決まりごとです。
約款の内容はお客様と請負会社の双方にとってベターな内容でないといけないでしょう。
請負契約書のチェックポイント2「ローン特約」
またローン特約にも注意が必要です。
ローンの融資が下りなかった時には白紙契約になるようにしておきましょう。
請負契約書のチェックポイント3「キャンセル時の違約金」
またキャンセル時の違約金が
どの程度の金額で、どのタイミングで発生するのかも必ず見てください。
請負契約書のチェックポイント4「工期」
請負契約書にはトータルで必要な金額と建物の大きさ、
さらに工期が記されています。
ここが妥当な工期かも確認します。
請負契約書のチェックポイント5「保証人」
また請負契約書で連帯保証人を必要とする会社には注意です。
『連帯保証人』は大変に責任重大であり、簡単に決められるものではありません。
安易に勧められたからといって書くことのないようにしましょう。
また請負契約書に見積の明細と詳細が入っているかを見ます。
請負契約書のチェックポイント6「瑕疵保証」
そして最も重要なのが瑕疵保証です。
現在の法律では注文住宅を建ててから10年間は施工側が瑕疵担保責任を負います。
ですから10年間の瑕疵担保責任と、瑕疵担保の保証内容を注意深く見ましょう。
請負契約書のチェックポイント7「代金の支払方法・タイミング」
最後は代金の支払方法です。
一般的には住宅の購入には住宅ローンを利用するケースがほとんどでしょう。
住宅ローンは完成した後の登記でないと融資が出ないケースがあります。
赤＆アンダーライン
特に住宅金融支援機構を使っている場合は注意してください。
そうなると着工前に支払うにはつなぎ融資を利用しなければいけないこともあります。
そのような諸費用の発生にも注意しましょう。
注文住宅は契約時に費用の1割、着工時に3割支払うなど段階的に料金を支払うことが一般的です。
しかし住宅ローンは完成後に下りるので、
そこでつなぎ融資が必要になります。
その資金計画がうまくいっても、後でお客様から住宅工事の請負業者に
「支払のタイミングを変更してください」
と言われて問題になることもあります。
だからこの段階で支払い契約や方法をきちんと確認しておきましょう。
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