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建築条件付き土地とは？
建築条件付き土地とは、以下のような2つの条件が付いている土地のことです。
- 住宅の建築を、指定された建築会社に依頼することが条件となっている土地。
- 土地の売買契約を結んだ後、期限内（多くは「3か月以内」）に建築請負契約を結ぶことが条件となっている土地。
建築条件付き土地は多くの場合、不動産会社・ハウスメーカー・建築会社が売主となっており、自社や協力会社で建築を請け負うことを前提として土地を販売するため、このような条件が付くことになる訳です。
決められた期限内に建築請負契約に至らなかった場合、土地の売買契約は白紙撤回され、手付金など買主が支払った金額は全額返還されるのが通常です。（実際の契約内容にご注意ください。）
土地と建物をセットで販売する「建売（たてうり）住宅」に対し、建築条件付き土地では土地を売ってから建物を建てるため、「売建（うりたて）住宅」とも呼ばれます。
建築条件付き土地の問題点やトラブル事例
この2つの条件があるため、内容をよく理解して取引を進めないと、思わぬトラブルに巻き込まれることもあります。問題点やトラブル事例をまとめました。
- 建築会社は変更できない。
- 住宅の間取り・仕様などは指定された建築会社のものに制限される。
- 相見積が取れない。
- 3か月という期限は、住宅の仕様を決めるには十分ではないことも多い。
- 建築請負契約を結んでしまうと、契約を解消するには違約金が発生し、裁判沙汰になることもある。
1～3は、建築条件付き土地の条件1によるものです。建築会社は指定されているため変更はできず、その建築会社のプラン内でどのような住宅を建てるかを決めることになります。他社が入り込む余地はないので、相見積も入手できません。
4～5は建築条件付き土地の条件2によるものです。土地の売買契約を締結後3か月で住宅の仕様を決めるには、かなり段取り良く物事を進める必要があります。期限が迫って来たからと言って慌てて建築請負契約まで結んでしまうと簡単には後戻りできず、建築会社に後から不信感が出て来たとしても、契約を破棄するのは社会通念上もそれなりの責任が伴うことになります。
建築条件付き土地のメリット
建築条件付き土地には問題点やトラブルも確かにありますが、以下のようなメリットがあることも事実です。
- 土地が相場に対して割安なことが多い。
- 間取りや仕様はある程度融通が利くことが多く、建売住宅には勝る。（制約が多いこともある。）
- 土地を探す手間が省ける。
- 土地に合わせたモデルプランが準備されている場合、それに従うと工期が短縮できる。
建てたい住宅に対するこだわりが強くはなく、それよりもコストパフォーマンスや工期重視で、準備されたプランがあるならそれに上手に乗っかりたいという方には、メリットの方が強く感じられるかもしれません。
建築条件付き土地のデメリット
建築条件付き土地のデメリットには以下のようなものがあります。
- 建築会社は選べない。
- 多くの場合、3か月以内に住宅の仕様を決定しなければならない。
- 相見積が入手できないため、価格の妥当性が判断できない。
- 設計の自由度は、注文住宅よりは劣る。
建てたい住宅のイメージを明確に持っており、こだわりを実現したい、あるいは建築会社の営業さんやインテリア・コーディネーターとじっくり相談しながら仕様を決めたいという方には、建築条件付き土地で建てることにはデメリットの方が大きいかもしれません。
建築条件付き土地の期間は？
土地の売買契約を結んだ後、多くは「3か月以内に」建築請負契約を結ぶことが条件となっています。3か月という期間は、住宅の仕様を全て決めるのに十分な時間とは言えないことも多々あります。ほとんどの方にとって一生で最も大きな買い物となる住宅は、選択しなければならないことが山ほどあります。
建築条件付き土地の場合ですと建築会社は決まっていますが、その会社のラインナップから商品シリーズを選び、間取り・内外装の仕様・設備の機種やグレード・オプションに至るまで、カタログやサンプルを見ながら全て決めなければならないのです。ほとんどの方はこの作業を週末限定で進めることになります。夫婦や親子で意見が食い違うと、決定が先延ばしになることもあるでしょう。
3か月という期間は長く感じるかもしれませんが、住宅のありとあらゆる仕様を一から決めるには、必ずしも十分ではないと考えた方が無難です。
建築条件付きの土地はなぜ安い？
建築条件付きの土地が割安なのにはカラクリがあります。建築条件付き土地の売主は不動産会社・ハウスメーカー・建築会社であることが多く、売主と建築を請け負う会社との協力関係や同一性を利用して、土地・建物のセットで利益を生み出す仕組みになっているのです。
それゆえ、土地だけで十分な利益を出さなくとも建物の建築工事で十分な利益が出せればよく、結果として建築条件付きの土地は相場より割安で販売されることも多いのです。
建築条件付き土地の「条件」は外せる？
以下のような状況の場合、売主との交渉次第では条件が外せることがあります。
- 対象の土地が1棟建て向けで、売主が多棟建てによって景観を統一したいと考えていない。
- 売主が即金を欲しがっている。
- 売主が決算期で、売上を上げたいと考えている。
建築を任せたい会社が決まっている場合は、その会社の担当者にお願いして売主に条件を外す交渉をしてもらいましょう。建築を任せたい会社の担当者からすれば、交渉に成功すれば自社で建築できるので、喜んで交渉してくれるはずです。
先にも書いた通り、建築条件付きの土地は土地・建物のセットで利益を生み出す仕組みになっています。仮に条件を外す交渉が成功したとしても、売主に対しては金額の上乗せが必要になると心得ておきましょう。売主にとっては、自分のコントロール下で建物が建てられなくなるのに、安いままの価格で土地を明け渡すメリットはないからです。
建築条件付き土地はやめた方がいいのか？
色々とデメリットやリスクも伴う建築条件付きの土地ですが、即座にやめた方がいいということにはなりません。指定された建築会社のプランやサービスが気に入り、3か月以内に住宅の仕様を決め切れるならば、割安な価格で土地を入手できますし、全体としての工期も短縮できるというメリットは非常に大きいです。
仮に3か月で住宅の仕様を決め切れずに建築請負契約に辿り着けなかった場合、土地の売買契約は白紙撤回されますが、手付金などは基本的に買主に全額返還されます。（実際の契約内容にご注意ください。）住宅の仕様の擦り合わせに費やした時間は返って来ませんが、建築請負契約を結ばない限り、金銭的なリスクは少ないと言えます。
土地選びで絶対に知っておくべき5つの事
建築条件付き土地についての理解が深まったところで、土地選びで絶対に外してはいけない5つのポイントをご紹介します。
土地関連の法規制・建築条件
土地探しの最中に良い土地の候補が見つかった場合、まずはそもそも住宅を建ててもよい土地なのか、建ててもよいならどのような条件や制約があるかを調べましょう。土地には都市計画法によって「用途地域」というものが定められており、それには大きく分けて「住居・商業・工業」の3つがあります。そこからさらに13の地域に細分化されており、どこでも住宅を建てられるという訳ではありません。
住宅を建ててよい土地にも、建蔽率と容積率が定められています。建蔽率は「敷地面積に対する建築面積の比率」のことで、敷地の何％に建物を建ててよいかを定めたものです。これに対し容積率は「敷地面積に対する建物の容積の比率」のことで、建蔽率と容積率は用途地域ごとに定められています。
これ以外にも、対象の土地が例えば歴史的建造物の保存地区に入っていると、建築条件や外観の規制があったりするので注意が必要です。
土地の状況
土地の状況で確認するポイントには、日当たり・風通し・方位、地盤の固さ、標高・海や河川からの距離・過去の自然災害などがあります。日当たり・風通し・方位は方位磁石を持参して現地で確認します。日当たり・風通しは時間帯によって異なるので、最低でも朝・夕の1日2回確認します。
地盤の固さは専門業者にボーリング調査を依頼し、地表からどの程度の深さに住宅を支えられるだけの固い岩盤があるかを調査してもらいます。地主さんによっては土地を購入する前でも、購入を前提とすればボーリング調査をさせてくれることがあります。良い土地が見つかった場合は、地主さんに多少の謝礼金を払ってでも、ボーリング調査することをおすすめします。
標高・海や河川からの距離は、地図や自治体のハザードマップで調べることができます。2011年3月の東日本大震災以降、津波を恐れて海岸線の近くは立地として敬遠される傾向にあります。加えて、近年はゲリラ豪雨が全国的に頻発しているため、河川から近くて低い土地も避けた方が無難です。過去の自然災害は、その土地に長く住んでいるご近所さんに訊いてみるのが確実です。
周辺環境
ご近所さん、買い物やごみ出しの利便性、交通の便、公共施設・教育施設へのアクセス、騒音、悪臭、害獣（野良猫、カラス、野生動物）などを確認しましょう。地図で調べられないことはご近所さんに直接訊いてみるのがおすすめです。ご近所さんは、住宅を建てたら今後長いお付き合いをすることになりますので、早い段階で一度面通ししておくことが望ましいです。
境界線
境界線は明確で、境界標と呼ばれる杭が打ってあるか確認しましょう。土地購入前には境界線を接する隣人さんに立ち会ってもらい、境界線の合意を取っておくことも重要です。樹木の枝などが境界線を越えていないかどうかも見ておきましょう。
相場
その地区の土地相場から見て、候補地の価格が適正かどうか調べてみましょう。公示価格・実勢価格・路線価格という3つの土地価格の検索サイトを以下にご案内します。
- 公示価格（全国に定められた調査地点を対象に、不動産鑑定士が算出した価格）
「土地総合情報システム」（国土交通省） - 実勢価格（売主と買主が実際に取引した価格）
不動産取引価格情報検索サイト（国土交通省） - 路線価格（相続税や贈与税の算出基準となる価格）
「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」（国税庁）
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まとめ
こちらの記事では、建築条件付き土地について詳しく解説しました。建築条件付き土地にはメリット・デメリットの両方がありますが、指定された建築会社と相性が良く条件が希望に合うようでしたら、得られるメリットも大きいことがご理解頂けたかと思います。
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