不動産の住宅情報誌や広告・チラシのチェックポイント
不動産広告のチラシには表記には決まりがある
マンションやアパートの集合ポストにマイホームのチラシが入っていたことはありませんか。「家賃並みの支払いで夢のマイホームが持てる」など、興味を惹くようなキャッチコピーや説明が載っているものです。チラシだけでなく住宅情報誌やWEBサイトでも同様でしょう。広告表記や不動産の販売には宅地建物取引業法や景表法の規定を守らなければいけないため、概要部分には専門用語がずらりと並んでいるものです。
宅地建物取引業法と景表法の規定内容は以下のようになっています。
●宅地建物取引業法
宅地建物取引業法（宅建業法）の免許がないと、宅地建物の取引はできません。そして、宅建業法には、土地や建物を広告に載せる際に記載すべき事項等についても載っています。そのため、折込チラシなどの広告の物件概要には、所在地や地目、面積、土地の権利などを記載する必要があります。この決まりが守られていない場合は、罰則を受けることになります。
●景表法
景表法とは、不当景品類または不当表示防止法といい、広告全般を規制している法律です。景表法の規定を守らず、誇大広告や虚偽の広告を作るなど違反した場合は、公正取引委員会から排除命令を受けることになります。
このように、住宅情報誌やチラシなど、不動産の広告や販売方法は法律のもと細かく規制をされています。しかし、このような法律・規制があるにも関わらず、不当表記の広告や販売は非常に多くおこなわれています。
こういった不当表記や販売に騙されないためにも、主な表記内容や販売方法について理解しておきましょう。
建築条件付き宅地
不動産の折込チラシや住宅情報誌を見ていると、建築条件付き宅地と記載されていることがあります。建築条件付き宅地という言葉を見ると、家を建てるときに何か条件が付くのかな？と思う人も多いのではないでしょうか。
建築条件付き宅地とは、土地を売却している業者で建物も建てることを条件としていることです。土地の販売は、純粋に土地だけを販売する場合と、建築条件付き宅地があり、条件付きの場合は自動的に家づくりを依頼する業者も確定します。
ただし、土地の売買契約を締結して3ヶ月の間に建物の請負契約が成立しない場合は、売買契約は白紙撤回となり、手付金も戻ります。
建築条件付き宅地が載っているチラシなどを見てみると、記載されている価格が土地だけなのか、建物＋土地の価格なのか曖昧な場合があります。そのため、建物＋土地の価格と思って話を進めようとしたら実は土地代だけだった、ということもあります。
建築条件付き宅地を購入すれば、家づくりを依頼する業者を探す必要がありませんし、すぐに家づくりをスタートすることが可能です。完成時期などがわかりやすく、今後のスケジュールも立てやすいため、逆算して必要な行動がとれます。
不動産広告チラシなどに記載されている「現状」とは？
不動産のチラシ等を見ると「現況」と書かれた項目があります。これは何を指しているのでしょうか。現況とは、販売されている土地が現在どのような状態かを示すものです。
土地が販売されている状態には、大きく以下の2つがあります。
●更地
更地とは、建物などが建っておらずまっさらな状態のことです。建っていた建物をすべて取り壊した土地も更地となります。
●古屋付き
古屋付きの土地とは、土地の建物がある状態です。一部取り壊しをした建物がある場合も古屋付きとなります。
更地の土地を購入する場合は、既存の建物がないため解体費用もかかりません。しかし、古屋付きの土地の場合は、建物が残っているため解体費用が必要です。場合によっては、解体費用だけでなく新しい家を建てるための整地費用がかかります。
古屋付きの土地を購入する場合は、土地代や建築費用に加えて、解体費用や整地費用がかかることを理解したうえで、資金計画を立てる必要があります。これらの費用を考慮していない場合は、予算オーバーしてしまい、新たな資金の捻出や予算を削らなければいけません。
そんなに費用がかかるのであれば、古屋付きの土地ではなく更地だけを検討しようと考えるかもしれませんが、希望の条件が更地の中から見つかるとは限りません。希望の条件に近い土地が古屋付きの中からしか見つからない可能性もあります。
そのため、更地・古屋付きどちらも選択肢に入れて広い範囲から絞っていくといいでしょう。
また、地目という項目も載っています。地目とは、土地の利用状況の区分のことで、宅地や原野、山林などがあります。しかし、これらの地目はそこまで重要視するものではありません。仮に山林となっている場合でも、市街化区域であれば転用することが可能です。
要注意！不動産用語での用途地域とは！？
折込チラシや住宅情報誌、WEBサイトなど、不動産の広告を見ると必ず概要部分には用途地域という言葉が出てきます。用途地域とは、都市計画法で定められたもので、その地域にどんな建物が建てられるのか制限しています。用途地域は、大きく以下の3つに分けられます。
・住居
・商業
・工業
マイホームを持つのであれば、この中でも住居系が最も適しています。街並みがきれいですし、工場などを建てることができません。以下は用途地域の種類です。
「住居系」
●第一種低層住居専用地域
高さ制限（10mまたは12m）があるため、高い建物を建てることができない。低層住宅の良好な環境を守る地域で、戸建て中心のエリア。
●第二種低層住居専用地域
第一種同様高さ制限がある。第一種で建築可能な建物に加え、飲食店やコンビニなども建てられる。
●第一種中高層住居専用地域
病院や大学、専門学校、2階以下で床面積500㎡以下のスーパーや飲食店なども建てられる。中高層住宅の良好な環境を守るエリア。
●第二種中高層住居専用地域
第一種より規制が緩い。床面積が500㎡以上の事務所、スーパー、飲食店など建てられる。
●第一種住居地域
3,000㎡までの事務所や店舗、ホテル、スポーツ施設なども建てられるエリア。
●第二種住居地域
大規模な店舗やホテル、パチンコ店なども建てられるエリア。
●準住居地域
風俗系店舗やキャバレー以外の店舗、ファミリーレストランなどは建てられる。
「商業系」
●近隣商業地域
近隣の住民が日用品の買い物をする店舗などの業務の利便性を図るエリア。住宅や店舗のほか、工場なども建てられる。
●商業地域
銀行、映画館、飲食店、百貨店など、商業などの業務の利便性を図る地域。
「工業系」
●準工業地域
主に軽工業の工場や環境悪化のおそれのない工業施設が建てられる地域。店舗や飲食店も建てられる。
●工業地域
住宅や店舗、学校、ホテル、病院なども建てられるエリア。
●工業専用地域
工業専用のため、住宅や店舗、学校、ホテルなどの建物は建てられません。
土地面積と建物面積はイコールではない
土地を買うときに気をつけたいのが、土地面積と建物面積は一致しないということです。なぜなら、敷地いっぱいまで建物を建てることはできないからです。土地を購入する場合は、建ぺい率と容積率の2つの規制について、必ず把握をしておきましょう。
●建ぺい率
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことです。たとえば、敷地面積が100㎡で建ぺい率が50%の場合は、敷地面積の5割（50㎡）まで家を建てることができます。建ぺい率が60%の場合は6割（60㎡）までです。建ぺい率の制限は用途地域によって異なります。
・建ぺい率＝建物面積÷敷地面積×100
以下は、主な用途地域ごとの建ぺい率です。
●建ぺい率30%・40%・50%・60%
・第一種低層住居専用地域
・第二種低層住居専用地域
・第一種中高層住居専用地域
・第二種中高層住居専用地域
●建ぺい率50%・60%・80%
・第一種住居地域
・第二種住居地域
・準住居地域
これらの建ぺい率は、環境保全や防災の観点から決められています。
●容積率
建ぺい率は敷地面積に対する建物面積の割合のことですが、容積率は敷地面積に対する延べ床面積の割合のことです。建ぺい率は平面的な広さを制限するものですが、容積率は3次元空間の割合を算出して制限するための基準です。
・容積率＝延べ床面積÷敷地面積×100
容積率では、建物のそれぞれの階の床面積を合計した延べ床面積の規制となります。延べ床面積には、バルコニーやベランダ、玄関、ロフトなどの部分は含まれません。また、地下室やビルトインガレージ部分については、緩和措置が設けられており、面積を割り引いて考えます。
仮に、敷地面積が100㎡で容積率が70%の場合は、延べ床面積70㎡の家が建てられるということです。この場合、1階部分の床面積が45㎡で2階部分の床面積は25㎡などの家づくりができます。
建ぺい率同様、容積率についても用途地域によって基準が異なります。
●容積率50%・60%・80%・100%・150%・200%
・第一種低層住居専用地域
・第二種低層住居専用地域
●容積率100%・150%・200%・300%・400%・500%
・第一種中高層住居専用地域
・第二種中高層住居専用地域
・第一種住居地域
・第二種住居地域
・準住居地域
このように、建ぺい率と容積率がどれくらいの基準になっているかで、どれだけ大きな家を建てられるかが決まってきます。土地選びをする際は、敷地面積の広さだけでなく、用途地域や建ぺい率、容積率をチェックして、希望する家づくりができるかどうか確認する必要があります。
不動産におかける広告によく出てくる専門用語
折込チラシや住宅情報誌、WEBサイトなど、不動産広告によく出てくる専門用語について見ていきましょう。どのような意味なのか知っておくことで、物件情報をより具体的に把握することができます。
以下は、主な専門用語です。
●斜線制限
斜線制限とは、建物の各部分の高さを道路境界線や隣地境界性からの距離に応じて制限したもので、通風や採光などを確保し、良好な環境を保つことを目的としています。斜線制限がない場合は、隣地との距離が近すぎて通風や採光の確保が難しくなってしまいます。
斜線制限には、次の3種類があります。
[道路斜線制限]
道路斜線制限とは、道路境界線を基準としたもので、前面道路の反対側の境界線から一定距離以下の範囲内で制限されます。道路面の日照りを確保するための制限で、一定勾配の斜線の範囲内に収める必要があります。道路斜線制限は、どの用途地域であっても適用される制限です。
[隣地斜線制限]
隣地斜線制限は、隣地境界線からの高さの制限のことで、第一種低層住居地域と第二種低層住居地域以外の地域で適用されます。これらの2つの地域は建物の高さが10mもしくは12mが限度となっているためです。隣地斜線制限が適用される地域では、建物の各部分の高さを隣地との間の境界線までの水平距離を一定倍した数値に、20mもしくは31mを加算した数値以下に抑える必要があります。
[北側斜線制限]
北側斜線制限とは、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域の4つの地域にて北側隣地境界線から制限を受けます。この制限は北側隣地の日照りを確保することが目的です。中高層住居専用地域であっても、日影規制対象区域の場合は、北側斜線制限は適用されないようになっています。
このような斜線制限があることを理解しておきましょう。また、2つ以上の地域にまたがる建物の場合は、部分ごとに制限が適用されます。
●位置指定道路
位置指定道路とは、建築基準法上の道路として認定をしてもらった私道のことです。特定行政庁が私道の位置を指定することから、位置指定道路を呼ばれています。この指定を受けることで、私道が法的な道路になることができるのです。位置指定道路の認定を受けるには、私道が建築基準法施工令第144条の4の基準を満たしている必要があります。基準とは、道路幅が最低でも4m以上（袋地の場合は6m）、道路形態や道路境界が明確、通り抜け道路で行き止まりの場合は延長が35m未満（35m以上の場合は35m以内ごとに自動車の転回広場が必要）などです。
●隅切り
通常、幅員4m以上で建築基準法上の道路に2m以上接していなければ家を建てることができません（接道義務）。ただし、土地の形状や建物の規模によっては、これ以上に厳しい規定が設けられることもあります。隅切りとは、二辺が道路に接する角地や敷地として利用する際に、敷地の角の一部分を空地にすることです（角敷地の建築制限）。各市町村の条例・指導によって隅切りが必要かどうかや隅切りの形状が定められています。そのため、必ず役所で隅切りの規定について確認するようにしましょう。
●私道負担
広告を見て私道負担と表記がある場合は気をつけましょう。私道負担とは、敷地の一部に私道が含まれていることです。私道とは、個人や民間企業が所有・管理する道路のことで、広い土地を分割して売りに出すような場合に、接道義務を満たすためにつくられることが多いです。私道がなく接道義務を満たしていない敷地の場合は、家を建てようと思っても建築確認申請の許可がおりません。
●建付地
建付地とは、宅地の1つで、更地とは異なり、「宅地のうえに建物等が存在するが、その所有者は宅地の所有者と同一人であり、かつ、その宅地の使用収益を制約する権利が付着していない宅地」のことです。要は、建物がある土地で建物の所有者と土地所有者が同一である場合が建付地といいます。
●セットバック
通常、家を建てる場合は接道義務を満たしていなければなりません。接道義務とは、幅員4m以上の道路に2m以上接している必要があることです。しかし、昔整備された道路などは幅員が4m未満であることも多いです。このような場合は、将来的に土地を後退して4mを確保すれば、道路として認めてくれます（みなし道路）。セットバックは、道路の中心線から2m（または3m）の位置まで土地を後退させます。そして、セットバックをした部分は家を建てるときに敷地として考えないため、この部分に建物を建てることはできません。
ただし、敷地として考えないセットバック部分の所有権については持ち主のままです。敷地として考えられないため、建ぺい率や容積率の算出にも含まれませんし、道路斜線制限のなどの計算にも入りません。
ここでは、いくつかの専門用語について内容を紹介しましたが、他にも多くの専門用語が出てきます。それぞれの言葉がどのような内容を指すのか、知っているのと知らないのとでは理解の度合いが大きく変わってきます。より具体的に不動産の情報を得て、他と比較するためにも、できるだけ多くの専門用語の意味を把握しておきましょう。そうすることが、満足度の高い土地選びにもつながるはずです。
大工の体験談
不動産の専門用語は、普通に生活しているだけでは縁がないものが多いです。そのため、広告を見ても内容をよく理解できないという方も多くいらっしゃいます。
それは当たり前のことであり、言葉の意味が分からないからと言って不動産会社の人間に質問するのをためらったり、建築に携わる人間に、知りたいことをなかなか聞けないと言う遠慮することはないのです。
むしろお客様の問い合わせに、しっかりと説明できない専門家こそが間違っています。お客様がわからないことは、きちんとご理解いただくまでご説明させていただくことが、我々の務めだと思っております。
もし不動産関係のチラシなどを見て問い合わせた時に、分からない内容についてしっかりと説明してくれないような不動産会社の人間や建築会社の人間は、あまり信用しない方が良いと言えます。わからないことがあるまま注文住宅の建築を進めていくのは、大変に危険です。建築会社の人間、不動産会社の人間に、お客様にきちんと説明できない同業者がいることは恥ずかしく思います。
お客様は神様、と自分たちがへりくだるわけではありませんが、一生の宝物を建てる方に対して私たちはやはり誠心誠意をもって取り組むべきだと思っています。
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