新築は家賃並みの負担で購入できる?

MENU

新築は家賃並みの負担で購入できる?

新築は家賃並みの負担で購入できる?

 

「毎月支払っている12万円の家賃がもったいないから新築一戸建てを購入したい」「毎月10万円の家賃を支払っているけど同じくらいの金額で家を買えるかどうか不安」など、毎月支払う家賃をもったいなく感じたり、住宅ローンに不安を感じて購入に踏み切れない人は多いものです。

 

「まだ若いからゆっくり検討すればいい」
「自己資金を1,000万円貯めてから考えよう」
「生活に余裕ができたら。。」

 

など、いつかは新築を購入したい!そう思っても、いろんなことを理由にして、なかなかすぐに実行に移せないものです。

 

お金を貯めるといっても、1年で100万円貯めるのでも大変です。1年で100万円貯めることができたとしても、500万円貯めるには5年、1,000万円貯めるには10年かかります。

 

しかし、さまざまな支出の発生や職場環境の変化などの可能性もあるため、順調に貯まる保証はありません。また、貯めている間に金利が上昇してしまえば、貯めた金額以上に利息負担が増える可能性があります。

 

実は、一戸建てやマンションなどマイホームにかかる費用は、家賃よりも安い支払いで済むことも多いです。なぜなら、現在は超低金利時代だからです。

 

そのため、「家を買ったら家賃よりも支払いが安くなった」「家賃と同じ支払いで、今までよりも広い間取りに住めるようになった」という人はたくさんいます。

 

立地や家の条件にもよりますが、現在支払っている家賃と同程度の負担でマイホームを持つことは十分可能です。

 

 

早く住宅ローンを利用した方がお得!?

 

「これまで見学した物件の中に、購入を検討したものもありました。しかし、自己資金がほとんどないので購入は難しいと考えて諦めてしまった」

 

このような人も多いことでしょう。特に20代などの若い人であれば年収もそれほど高くないため、自己資金が貯まっていない状況で決断するのは不安で仕方がないでしょう。

 

自己資金がほとんどない状態であれば、物件価格+諸費用+利息をこれから住宅ローンとして返済していくことになります。3,000万円~4,000円の借入金を作ることになるため無理はありません。

 

しかし、冷静に考えなければいけないのは、本当に自己資金を貯めた方が得なのか?ということです。住宅ローンは金利の影響を受けるため、金利が低下すれば支払い利息は減り、金利が上昇すれば支払い利息は増えます。

 

たとえば、4,000万円の住宅ローンを35年返済、固定金利1.2%と1.7%で利用した場合、毎月返済額と総返済額は以下のようになります。

 

●金利1.2%:
毎月返済額11万6,680円
総返済額4,900万5,810円

 

●金利1.7%:
毎月返済額12万6,430円
総返済額5,310万430円

 

わずか金利が0.5%違うだけで、毎月返済額は約1万円、総返済額は約400万円も違ってきます。

 

もし、金利が2.0%になれば金利1.2%に比べて、毎月返済額は約2万2,000円アップの13万2,505円、総返済額は約650万円アップの5,565万1,862円です。

 

1年で500万円~600万円など、多くの自己資金を貯められるのであればいいですが、そうでない場合は自己資金を貯めるのに時間をかけるよりも、住宅ローンを組んでから貯金を始めるのも1つの方法です。

 

500万円自己資金をただ貯めるよりも、貯めた500万円で繰り上げ返済をして元本+利息を減らした方が得です。

 

「せっかく4年かけて300万円貯めたのに、金利が上がって余計負担が増えた。。」ということにならないように、自己資金を貯めるのに時間をかけるのか、早めに住宅ローンを利用して貯金しながら繰り上げ返済をするのか冷静に考えましょう。

 

 

公的住宅ローンと民間住宅ローンの特徴

 

住宅ローンは、公的ローンと民間ローンの大きく2つに分けることができます。

 

公的ローンは、政府系金融機関である日本政策金融公庫が提供する住宅ローンや年金住宅融資、財形住宅融資などがあります。いずれも金利が低いのが特徴ですが、年金住宅融資や財形住宅融資は利用できる人が限られます。また、公的住宅ローンの代表格である日本政策金融公庫のフラット35には、以下のようなメリット・デメリットがあります。

 

●メリット

  • 団体信用生命保険の加入は任意
  • 個人事業主や自営業の人でも利用しやすい
  • 保証料がかからない
  • 繰り上げ返済手数料が無料
  • 全期間固定金利なので返済計画が立てやすい

 

●デメリット

  • 利用するには物件検査が必要になる
  • 諸費用まで借りることはできない
  • 市場金利が下がっても固定金利なので返済額は変わらない
  • 団体信用生命保険に加入する場合は別途保険料が必要
  • 全期間固定金利なので変動金利よりも金利は高め
  • 審査基準が甘いわけではない

 

このように、フラット35であればローンスタートの時点で完済までの毎月返済額がわかり、返済計画を立てやすく、保証料や繰り上げ返済がかからないのが特徴です。申し込みの際の年齢が70歳未満で、次のような年収・返済率条件があります。

 

・年収400万円未満:年間合計返済額が年収の30%以下

・年収400万円以上:年間合計返済額が年収の35%以下

 

借入金額は100万円以上8,000万円以下、一戸建ては70㎡以上、マンションは30㎡以上などの条件がありますが、勤続年数などは問われません。

 

民間住宅ローンは、銀行や信用金庫が提供している住宅ローン商品のことです。都市銀行、地方銀行、ネット銀行、信用金庫など、金融機関によって商品の特徴は大きく異なります。

 

一般的に、民間ローンは公的ローンの審査と比べて厳しくはありません。また、金利差もそれほどなく、融資額は多いです。以下は民間ローンの主なメリット・デメリットです。

 

●メリット

  • 固定金利と変動金利から選択できる
  • 金融機関ごとで特徴が違い自分に合ったローンを選べる
  • 買い物割引やATM無料、ポイント付与など独自サービスが充実している
  • 住宅の技術基準がない
  • 多くの金融機関で金利優遇が実施されている
  • 変動金利だと目先の金利が低い

 

●デメリット

  • 団体信用生命保険への加入は必須
  • 勤続年数や収入など審査される
  • 保証料がかかるため諸費用が高い
  • 繰り上げ返済手数料が有料の金融機関も多い
  • 個人事業主や自営業の人は利用しづらい

 

民間ローンは、上記のように公的ローンとは違ったメリット・デメリットがあります。金利プランを選択できて、金融機関独自のサービスを受けられるなどの魅力がある一方で、勤続年数や収入などの審査があるため個人事業主は利用しづらい、諸費用が高いなどのデメリットもあります。民間ローンは、多くの金融機関が提供しているため自分に合ったローンを選んだり、審査落ちしたとしても別の金融機関で再チャレンジするなども可能です。

 

また、民間ローンの場合は団体信用生命保険への加入が必須になります。そのため、健康診断等の結果によっては団体信用生命保険へ加入できず、ローンも利用できない可能性があります。

 

そして、団体信用生命保険にもさまざまな種類があります。通常の団体信用生命保険は、ローン契約者が死亡や高度障害状態に陥った場合にローン残債が保険金で支払われるものです。現在では、以下のようにさまざまな特約付きの団体信用生命保険が登場しており、手厚い保障を受けることができます。

 

  • がん保障特約付き団体信用生命保険
  • 3大疾病保障特約付き団体信用生命保険(がん、脳卒中、急性心筋梗塞)
  • 8大疾病保障特約付き団体信用生命保険(3大疾病+高血圧症、糖尿病、慢性腎不全、肝硬変、慢性膵炎)
  • 特定状態保障特約付き団体信用生命保険(病気やケガなど所定の状態、所定の要介護状態)
  • 全疾病保障特約付き団体信用生命保険(病気やケガ、就業不能状態など)

 

これらの特約以外にも、さまざまなものがあります。たとえば、病気などで余命半年と宣告された場合は保険金が支払われるもの、がんの確定診断を受けたらローン残高の半額が保険金で支払われるもの、通常保障には入らない上皮内がんや悪性黒色腫以外の皮膚がんなどになった場合に支払われるものなど、多種多様です。

 

団体信用生命保険は保険料が住宅ローン金利に上乗せされているケースもあれば、諸費用の中で保険料を支払うケースもあります。団体信用生命保険があることで、医療保険や生命保険の見直しも可能です。

 

 

 

住宅ローンは借入可能額より返済可能額

 

住宅ローンを利用する場合は「いくらまで借り入れできるか」をベースにしてしまうと、返済負担が大きく、家計が圧迫される可能性があるので注意が必要です。

 

たとえば、金融機関の年間返済負担率が35%以内だとします。年収が500万円の人は年間返済額が175万円まで住宅ローンを利用することが可能です。175万円を毎月返済で考えると、毎月約14.5万円の返済です。年収500万円といっても手取りは約400万円です。ボーナスなしで考えると、毎月の手取り額は約33万円。そこから約14.5万円のローン返済をすると、他の食費や教育費、娯楽費、車のローン、老後へ向けた積立金、家の修繕・メンテナンスの積立金など、他の支払いがとてもきつくなってしまいます。

 

住宅ローンを利用する際は「いくらまで借り入れでいるか」の借入可能額ではなく、「毎月いくらの返済ができるか」の返済可能額で借入金額を決めるべきです。

 

そうすれば、以下のように現在の家賃支払い状況をベースに無理のないローン利用ができます。

 

  • 家賃の支払いに余裕がある:家賃よりも高い住宅ローン
  • 家賃の支払いに余裕がない:家賃よりも安い住宅ローン

 

返済可能額をもとに住宅ローンの利用額を決めれば、家計が圧迫されることを防ぎ、余裕を持って住宅ローンの返済をしていくことが可能です。一般的に、余裕のある住宅ローン返済額にするには、年間返済額を年収の20%~25%以内に抑えることが良いと言われています。

 

住宅ローンを利用する際は、必ず事前にシミュレーションをするようにしましょう。

 

 

大工の体験談

 

住宅ローンに関する知識を持っているのは、やはり金融機関の方です。また不動産会社の人間にも詳しい人はいます。しかし、我々大工も住宅ローンのプランに悩まれるお客様の姿をたくさん見てきましたから、ローンについても知識が増えてきました。

 

住宅ローンの条件は、それはもうバブル期と比べればはるかに良いものになっています。昔は金利が高かったので、貯金しておくだけでお金が増えたという話もあります。しかし、国の金利が高いと住宅ローンの金利も高くなります。現在の住宅ローンの金利1%未満とは比べ物にならない水準でした。

 

例えば4,000万融資を受けて金利4%だった場合、毎年の金利返済は何と160万円にもなってしまいます。それに比べれば現在の住宅ローンは変動金利であれば0.5%というものがあります。4,000万円の融資で金利の支払いがわずか20万円、当時の1/8になっているのです。

 

家を買うということのハードルが高くなったと思われがちですが、実際は全くそんなことはないです。都心から30分~1時間半の距離であれば2,000~3,000万円で購入することも十分に可能ですし、その場合毎月の負担も7~10万円程度です。

 

そしてうまく活用して欲しいのは繰り上げ返済です。住宅の購入時は1馬力であったが、子育てが一段落したので2馬力で働けるようになったという時は、繰り上げ返済を活用してどんどん住宅ローンの支払いを少なくしていきましょう。そうすれば定年退職前の完済も決して難しいものではありません。

 

 

>>意外といける!20代で土地付き注文住宅を買う方法 カテゴリーに戻る

 

>>注文住宅の費用や相場TOPページに戻る

 

関連ページ一覧

持ち家か賃貸か

「20代の若いうちでも土地付き注文住宅は建てられる」住宅会社のチラシやホームページにこのような文言が謳われていることがあります。「そんなわけがない」とあきれる方もいるかもしれませんが、実は十分実現可能な内容です。いつかは、夢のマイホームを持ち家族で楽しく過ごしたいと思っている方も多いことでしょう。「...

チラシ・広告のチェックポイント

不動産広告のチラシには表記には決まりがあるマンションやアパートの集合ポストにマイホームのチラシが入っていたことはありませんか。「家賃並みの支払いで夢のマイホームが持てる」など、興味を惹くようなキャッチコピーや説明が載っているものです。チラシだけでなく住宅情報誌やWEBサイトでも同様でしょう。広告表記...

まずは不動産会社へ相談

マイホームを建てたいと考えた場合、まずは、折込チラシや住宅情報誌、WEBサイトなどで情報を探すことでしょう。注文住宅を建てる場合も建売住宅を探しているとしても、立地や価格、仕様、建設業者など、さまざまな情報収集が必要になります。そして、多くの情報を集め、気になる物件・土地が見つかった後は次のステップ...

注文住宅の土地探しはとっても重要

マイホームを検討する際、建物の設計やデザイン、設備など、どんな家に住むかばかりを考えがちですが、満足度の高いマイホームにするためには最初の土地探しが非常に重要です。なぜなら、どんな土地を見つけるかで、交通利便性や生活利便性が変わってきますし、予算や建てられる家の大きさや形状にも影響があるためです。業...

20代で土地付き注文住宅を買うメリット

せっかく高い予算をかけてマイホームを完成させたとしても、家族が顔を会わせることが少なくコミュニケーションがとれないような家であれば、満足度の高い家づくりとは言えないでしょう。資金が豊富にある場合であれば、家族の要望を100%反映することも可能ですが、予算には限りがあります。少ない予算の中で、できるだ...

新築は家賃並みの負担で購入できる?

「毎月支払っている12万円の家賃がもったいないから新築一戸建てを購入したい」「毎月10万円の家賃を支払っているけど同じくらいの金額で家を買えるかどうか不安」など、毎月支払う家賃をもったいなく感じたり、住宅ローンに不安を感じて購入に踏み切れない人は多いものです。「まだ若いからゆっくり検討すればいい」「...

理想の家づくりを実現するために

すべての人がよい家づくりを望み、
すべての住宅会社がよい家づくりを謳っているにも関わらず、
家づくりで失敗する人が後を絶えないのはなぜでしょうか?

>>失敗しない住宅会社の選び方のページに進む