二世帯住宅を建てる前に相続対策を話し合う

二世帯住宅を建てて、親子が一緒に住むということは基本的には同居する子供世帯が親の介護をいずれ引き受けることになります。最近は兄弟の数が減っているとはいえ、それでも2兄弟、3人兄弟の間で遺産相続について揉めることも数多くあります。
残念ながら、私も遺産相続で揉めて疎遠になってしまうご兄弟を何件も見てきました。
二世帯住宅を建てる際に、最後まで親の面倒を見るということを条件に設定したり、予め遺言書にその旨を記すなど、しっかりと親御さんに認めていただくことは大変に重要です。
ご両親世帯も自分が亡くなった後のことはあまり考えたくないかもしれませんが、二世帯住宅を建てるとなると、そういった状況に直面することは避けられません。土地の相続をどうするのか、他の遺産の相続をどうするのかなど、あらかじめ二世帯住宅を建てる時に決めておくことで子供たちの間の揉め事をなくすことができるのです。
また、意外とご両親が相続したと思っていた土地が実は名義がその上の世代の物だったりすることもあります。
その場合相続のための手続きが複雑になり、すぐに住宅ローンが使えないこともあるのです。
二世帯住宅を検討する前にまず土地の名義などはしっかりと確認しておいてください。

兄弟・姉妹の不平等

親が所有する土地に家を建てると、兄弟・姉妹の間でさまざまな不平等が生まれる可能性があります。主な不平等ポイントは以下のとおりです。

• 大切な相続財産である土地を1人の子供が専有してしまう
• 親の介護負担が偏ってしまう
• 親族との付き合いなどによるコスト
• お墓などの承継

これらの不平等ポイントは、精神的負担だけでなく経済的負担も絡むため、兄弟・姉妹間でトラブルが発生してしまうと、なかなか簡単に修復することはありません。どれだけ多くの相続財産があったとしても、兄弟・姉妹で揉めてしまうと、家族の絆を失ってしまうことにもなりかねません。大切な家族間で揉めなくてもいいように、事前に相続対策の話し合いをすることが重要です。

相続対策の話し合いは自己防衛につながる

親が所有する土地に家を建てることと相続対策は、つながりがないように思えるかもしれませんが、そんなことはありません。親や兄弟姉妹にどうやって話を切り出したらいいのか悩むことはありませんし、変にネガティブに考える必要もありません。家族みんなにとって大切なことなので臆せず話すようにしましょう。
ただし、家族みんながすんなりと賛成してくれるかどうかはわかりません。「親が年齢的に心配だから二世帯住宅を建ててサポートするよ」などの話であれば、兄弟姉妹はすぐに賛成してくれるでしょう。しかし、実際に相続が起きると「二世帯住宅で一緒に住むことには賛成したが、1人で土地の相続を受けることについては賛成もしていないし、別問題だ」など言われる可能性があります。
また、相続対策について話をしたとしても、親から「うちには相続対策をするほどの財産はないから必要ないだろう」と否定的な意見が出ることもあるでしょう。
普段は仲が良い家族でも、相続で財産が絡むとなると、思いも寄らないトラブルが発生することがあります。もちろん、トラブルなど発生せず円満に話がまとまる家族もありますが、非常に大きなトラブルに発展する可能性があることも理解しておきましょう。
相続でトラブルに発展する主な理由の1つが、平等に分けにくい財産があることです。前述の通り、現金や預貯金であれば1円単位で平等に分けることができますが、土地や建物などの不動産であれば平等に分けることは難しいです。
もし、兄弟姉妹の中に親から生前贈与を受けている人がいたり、親の介護負担が1人の相続人に偏りが出ている場合は、法定相続分通りに分割することもできなくなります。
一旦、相続について揉めてしまうと「生前、親は●●のことを▲▲と言っていた」など、事実でないことも出てきて、さらに争いが大きくなったりするものです。収束がつかない場合は、まだ築年数が浅く住宅ローンも残っている二世帯住宅を取り壊して土地を売却しようという話になる可能性もあります。
相続で揉めてしまうと、これまでの家族の関係性まで壊れてしまう可能性があるなど、大変なことしかありません。家族と話し合い相続対策を立てることは、自己防衛につながる大切なことなのです。

家族で話し合う

まずは、配偶者に話すようにしましょう。そして、親と兄弟姉妹です。このとき、忘れてはいけないのが、配偶者の親です。二世帯住宅を建て親と一緒に生活をしたいこと、将来の介護など、それぞれの役割について話し合います。
そのうえで、相続財産がどれくらいあるのか把握し、不公平にならないように全員で対策を立てるようにします。

夫婦で話し合って方向性を決める

二世帯住宅での生活は、特に配偶者にとってはハードルが高いものです。自分の実親と一緒に暮らすのであればまだいいですが、そうではないためいろいろと不安に感じてしまうもの。二世帯住宅で親との生活が上手くいったとしても、兄弟や姉妹からの目も気にしなくてはなりません。本当に二世帯住宅をスタートして問題がないのか、嫌になった場合はどうするか、通勤は大丈夫なのかなど、さまざまな点を一つひとつクリアにしていく必要があります。
そして、二世帯住宅で生活をしていく覚悟ができたら、今後のライフプラン等についても考えていかなければなりません。その際、夫婦で話し合う際の主なポイントは以下の3つです。

1. 気持ちの面
2. 経済面
3. 教育面

①気持ちの面

二世帯住宅で生活をしていくことに決めた後は、夫婦の将来のライフプランや夢・目標などについて話し合いましょう。「将来、独立したい」「自宅の一室でエステサロンをやりたい」など、それぞれに考えていることを共有します。もし、奥さんが仕事に復帰したい場合は、親に子供を預けてどのような接し方をしてほしいのかなども話し合っておくことが大事です。また、親との接し方についても夫婦お互いが納得できるまで話し合うようにしましょう。特に配偶者は相手家族の中に飛び込むわけなので、多くの不安があるはずです。

②経済面

二世帯住宅にしろ、二世帯住宅ではないにしろ、資金計画を立てることは大切です。建てる家の資金計画はもちろん、将来へ向けた資金計画も立てるようにしましょう。なぜなら、夫婦それぞれの夢や目標もありますし、子供の教育費や老後資金なども必要になるためです。短期的な視点だけでなく長期的な視点で計画を立てるようにしてください。

③教育面

子供を親に預ける際に、どのようなことを教えて欲しいのか、教育方針についても夫婦で決めておきましょう。祖父母からすれば孫はとてもかわいいので、何かと甘やかしてしまいがちです。何も注意されない生活が続いてしまうと、子供の教育としても良いとは言えません。親の教育方針をしっかりと定め、祖父母に預ける際の対応方法についても考えておきましょう。

家族みんなが現状を把握して意見交換することが大事

話し合いをする際は、親の所有する土地に家を立てるあなた自身がリーダーシップをとり、進めていくことが大切です。リーダー不在のままで話し合いをしても、上手くまとまらない可能性があります。
実家と離れている場合は、年末年始や盆休み、ゴールデンウィークなどの連休を利用して帰省し、話し合いを設けるといいでしょう。子供の話など、和やかな話からスタートさせるのも円満に話し合いをするためのひとつの手段です。

家族の現状生活を把握する

いくら仲の良い兄弟姉妹であっても、それぞれが家族を持って生活を始めるとお金に関する話は簡単にはいかない可能性があります。そのため、家族や仕事の話をしながら、相手の現状を把握していけばいいでしょう。兄弟姉妹の現状を知らずに親との二世帯住宅の話を進めてしまうと反感を買うこともあるため注意しましょう。もしかすると、最近リストラになって経済的メリットのある二世帯住宅に興味を抱いているかもしれません。家族それぞれの現状やニーズを把握したうえで、妥協点を見つけ、役割などを提案していくことが大切です。

優先するのは親の考えや気持ち

兄弟姉妹など、家族それぞれがいろいろな考えを持っています。しかし、最も大切なのは親の考えや気持ちです。親が幸せに感じるような二世帯住宅でないと意味がありません。親の考えや希望を優先させるためにも、以下のポイントについて確認するようにしましょう。

• これからどんな生活をしていきたいか
• 誰と一緒に生活していきたいか
• 誰に介護・サポートをしてもらいたいのか
• 家族・子供に対する希望や想い
• 現金や預貯金、不動産などの財産がどれくらいあるのか
• 墓守は誰に頼みたいのか

親が住んでいる家や生活の状況、病気や介護など先々の不安など、さまざまなことについてしっかりと聞くようにしてください。変に気を遣って聞かないのは、お互いのためになりません。大切なことなので、時間をかけてでも話し合うようにしましょう。

二世帯住宅で生活を始めるための心構え

親の介護について覚悟を持つ

介護は簡単なものではありません。肉体的にも精神的にも苦を感じるものです。たとえ、気心の知れた家族の介護であっても、精神的・肉体的に疲弊してしまい、うつ病になる可能性もあります。1日の内に何度もトイレや食事の世話をしなければなりませんし、寝たきりや徘徊がある状態であれば、1日中目が離せません。
また、精神的・肉体的だけでなく、金銭的な負担も少なくありません。そのため、生半可な気持ちでは務まりません。しっかりと覚悟を持ち、仕事面などの折り合いも付けたうえで介護をしていく必要があります。

親族との付き合いや墓守を覚悟する

お墓は相続財産とは区別される祭祀財産なので相続税はかかりません。しかし、お墓を引き継いだ人は、墓守として管理料等の負担が必要になります。さらに、法事や法要など親族との付き合いもあります。金銭的な負担と親族との永続的な付き合いがあるため、その点を理解して覚悟がないと引き継いだ後に困ってしまうでしょう。

お金を均等に分けることが必ずしも円満な分割にはなるとは限らない

法定相続人と法定相続分は民法で決められています。また、生前贈与を受けた人は特別受益を考えなければなりませんし、事業のサポートや療養看護などをしていた場合は寄与分が認められたりします。
しかし、民法で定められているからといって、その通りに財産を分ければ争いが起こらないというわけではありません。たとえば、親が所有する土地に二世帯住宅を建てた場合は、使用貸借という形で使用料を支払うことはほとんどありません。また、親の介護がお金に換算できるわけではありません。他にもお金に換算できないことがたくさんあります。「どうして、兄の方がたくさん財産をもらっているの？」など、相続になると、どうしても感情的に割り切れない思いが出てしまい、トラブルの原因になりがちです。金銭勘定だけで財産を分けようとするとトラブルになることもあるため、これまでの家族の歴史を踏まえたうえで、感情を優先して分けるのも1つの方法です。

相続財産について把握をする

相続で争わないでいいようにするためには、お金と感情の両面に対して対策が必要です。お金の相続対策をするためには、まず相続財産がどれくらいあるのか把握する必要があります。現金や預貯金、土地、建物、株、生命保険など、どのような財産があり、それぞれどれくらいの規模なのか、できる限り正確に把握をしましょう。
また、プラスの財産だけでなく、借入金や税金の未払いなど、マイナスの財産についても確認をしてください。土地や建物だけが財産と思っていたら、あとから多額の借入金があることがわかったというケースもあります。マイナスの財産は、引き継ぐ側からすると非常に重荷であり迷惑な話です。
土地については、面積や形状、接道条件、分割の可否、建築基準法などを確認して、どれくらいの規模の建物が建てられるのか判断をしましょう。
土地が複数ある場合は、収益性のある土地、自宅など生活用の土地、コストだけがかかる土地の3つに分けてそれぞれの対策・方向性を考えます。
特にコストだけがかかる土地については、できるだけ早く処分するように動いていくといいでしょう。収益性のある土地は収益効率の良い活用方法を見つけ、生活用の土地はより良い住環境を目指します。
土地が自宅だけの場合は、他の兄弟姉妹とどのようにして分けるのかバランスを考える必要があります。その際、大事なポイントは以下3点です。

• 平等に分けてそれぞれが利用できるかどうか
• 土地を売却してみんなで現金分割するのか
• 1人が相続して代償を支払うのか

もし、1人が相続をして代償を支払う場合は、不動産の代償として生命保険を活用することも可能です。分割方法については、一次相続・二次相続どちらも考えられます。
相続人の生活状況なども考慮し、長期的な視点で判断することで争いを避けることが可能です。

相談相手

もし、親の財産がすべて現金・預貯金であれば、平等に分けることができますし、同じ相続税の金額になります。しかし、財産が土地や建物などの不動産の場合は、土地分割の方法や不動産評価によって、相続対策や相続税も変わってきます。また、平等に分割できない可能性もあります。
少しでも不安がある場合は、不動産の専門知識を持ち相続税関連にも強い専門家に相談するようにしましょう。

土地名義に注意。住宅ローンが利用できないことも

土地名義が亡くなっている祖先の場合などは住宅ローンが組めません。

土地の登記名義も確認することが大事

財産把握をする場合は、不動産の登記名義も確認するようにしましょう。なぜなら、以下のような状況も考えられるためです。

• 土地の使用に支障がないので分割協議していない
• 遺産分割協議をせずにそのまま
• 分割協議はしたが登記していない

親が所有する土地に、子供が住宅ローンを使って家を建てる場合は土地にも抵当権が設定されます。土地と建物の登記が別であっても、金融機関は土地・建物を一緒に考え担保価値を出すためです。土地・建物のどちらかにだけ抵当権を設定していては、処分してローンを回収できない可能性がありますし、処分自体が難しく担保価値が下がる場合もあるからです。
土地が親名義で担保を設定する場合は、親が担保提供者となって、抵当権を設定すればローンを利用できます。
しかし、既に名義人である親が亡くなっている場合は、そのままの状態ではローンの利用ができません。名義変更手続きをおこない、相続登記をする必要があります。

早いうちに名義変更をする

名義変更と聞くと面倒な手続きに感じ、ついつい先延ばしをしがちです。しかし、名義変更を先延ばししても良いことはありません。時間が経つほど関係者が増えるため、トラブルが発生するかもしれないためです。
相続登記の手続きは、相続人全員の合意が必要となる遺産分割協議をおこないます。
住宅ローンを利用する・利用しないに関わらず、早いうちに名義変更等するようにしましょう。土地を売却する際も、名義人が亡くなっている場合は勝手に処分することができません。放置せずに迅速に対応をしてください。

二世帯住宅で同居しない親族へも配慮する

二世帯住宅で同居する親族だけでなく、同居しない親族への配慮も大事です。

同居しない親族への配慮

二世帯住宅で同居する親族は子供や孫と一緒に暮らせるのでうれしい限りでしょう。しかし、同居しない親族からすると決して良い話には聞こえない可能性があります。自分の子供を結婚相手の親に取られたと感じてしまう人もいるでしょう。そのような思いがあると、些細なことがきっかけで感情が爆発する可能性があります。
そのため、同居しない親族に対しても早い段階から話をして一定の理解を得ておくことが大事です。ここを蔑ろにしてしまうと、後にトラブルへと発展するかもしれません。何度も繰り返し説明をおこない、関係者全員が納得したうえで進めていくことを目指しましょう。

場合によっては複数世帯住宅も

一人っ子同士の結婚であれば、複数世帯住宅を検討してみてもいいでしょう。夫・妻それぞれの親との複数世帯の協働生活も十分考えることができます。片方の親が土地を売却してもう片方の親の土地に家を建てたり、両方の親が土地を売却して新たな土地を購入後に家を建てるなどです。
子供世帯から見ると、両方の親から資金的なサポートがあるわけなので、二世帯住宅を建てる際の負担が少なくて済みます。両方の親のサポートもできるため、お互いにとってメリットがあるでしょう。
ただし、これまでの生活環境がそれぞれで違うため、親同士でトラブルが起きる可能性もあります。また、家づくりにおいて、かかわる人が増えるため、物事を進めていくのに時間がかかります。
もし、複数世帯住宅を検討する場合は、これらのメリット・デメリットを考慮したうえで、早めに動くようにしましょう。