二世帯住宅は特に敷地調査が大切

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二世帯住宅を建てる際には、敷地についての調査が重要

二世帯住宅は特に敷地調査が大切

二世帯住宅を建てる際には、敷地について後々のトラブルを避けるために、いくつかの点を確認しておきましょう。想定する規模の住宅を建てられないこともあります。

敷地の調査をおこない建物の大きさを確認する

家族が末長く安心・安全に暮らせる家づくりを始める前に、敷地調査をおこないましょう。なぜなら、敷地調査の結果によって、どのような建物を建てるのかも変わってくるためです。また、利便性など住環境についてもチェックするようにしましょう。以下は、敷地調査で確認したいポイントです。

最寄り駅までのアクセスなど利便性
面積や接道条件などの敷地状況
建ぺい率や容積率
水道、ガスなどのライフライン

また、土地登記簿謄本や地積測量図、公図なども確認するようにしましょう。

建物の規制
建築基準法や都市計画法などの法律によって、建物には規制があります。規制は敷地状況によっても異なるため、早い段階で敷地調査をすることが大事です。そうでなければ、せっかく家族みんなで考えた建物計画が白紙になる可能性もあります。また、消防法や宅地造成等規制法、建築士法、建設業法、道路法など、さまざまな法律の影響も受けるため、専門家と一緒に計画を立てていくのが確実です。

住宅の周辺環境をチェックする

いくら生まれ育った場所であっても、周辺環境が以前と同じということはありません。昔は良いイメージを持っていた場所でも、大人になると不便に感じることはよくあります。本当に親が所有している土地に家を立てて、便利な生活が送れるのか、周辺環境をチェックしていきましょう。チェックする主な要素には以下のようなものがあります。

交通利便性
生活利便性
住環境
将来性
子育て環境
行政サービス

それぞれのポイントについて具体的に見ていきましょう。

①交通利便性
親世帯・子世帯どちらにとっても重要なのが交通利便性です。最寄り駅やバス停までの距離、通勤・通学時間、都市部までの距離など、交通利便性が充実しているかどうかで生活の満足度が大きく変わります。駅やバス停までの距離が遠かったり、都市部まで時間がかかったり、通勤・通学時間が長いと毎日が大変です。きっと、家に帰っても余裕がなく、生活のさまざまな点に支障が出るでしょう。

②生活利便性
交通利便性だけでなく生活利便性についてもチェックしましょう。生活利便性とは、日常的に利用するスーパーやコンビニ、商店街、病院、福祉施設、金融機関などが周辺に揃っているかどうかです。スーパーが遠いと毎日の買い出しが大変ですし、病院や福祉施設が離れていると高齢な親にとっては負担が大きいです。逆に、これらの店舗や施設が近くにあれば、毎日の生活がとても快適に感じられます。

③住環境
毎日を安心・安全・快適に暮らしたいのであれば、住環境に問題がない場所かどうかチェックをしましょう。周辺の騒音や治安など、特に小さい子供がいる家庭であれば重要なポイントです。住環境が整っていないと、日々の生活に不安が生じてしまいます。

④将来性
敷地があるエリアに将来性があるかも大事です。将来性がある場所であれば、資産価値が低下するのを防げるため、売却するとなった場合もスムーズに進みます。また、街自体が発展する可能性があるため、今よりも便利で住みやすい場所になるでしょう。しかし、将来性がない場所であれば、資産価値は下がり、売却をしても買い手すら見つからない可能性もあります。近くの店舗や施設も閉じてしまい、住み始めた頃よりも不便になっていく恐れがあります。大規模開発や計画道路など、将来性に関することをチェックしてください。

⑤子育て環境
小さい子供がいる家庭やこれから家族が増える場合は、子育て環境が気になることでしょう。地域によって、子育てに関する環境に差があるため、非常に重要です。近くにどんな公園があるか、幼稚園までの距離、待機児童、小学校や中学校の方針、学習塾の有無、ファミリー層の評判、子供に関連する店舗や施設の充実度など、安心して子育てをしていける場所かどうか、しっかりと確認をしましょう。

⑥行政サービス
地域によって、行政による支援制度や施設・サービスの充実度に違いがあります。医療福祉分野や子育て分野など、関連性の深い分野の行政サービスについて確認をしておきましょう。

このように、本当にこれから暮らしていける場所かどうか周辺環境をチェックするようにしてください。

敷地の境界が不明確な場合はしっかりと把握するように努める

敷地と道路との境界、隣地との境界など、必ず境界がどこにあるかをチェックしましょう。区画整理された土地であれば心配は少ないですが、古い住宅地の場合は境界杭が見つからない場合もあります。また、兄弟や姉妹で土地を分割している場合は、測量自体が明確におこなわれていないケースもあります。正確な境界がわからないまま進めてしまうと、相続の際にトラブルの原因にもなります。

境界を確定させる場合は、隣地の土地所有者全員が立ち合っておこないます。

長年住んでいて近隣状況に詳しい親の意見を聞く

二世帯住宅を建てる際は、隣地への配慮は重要です。例えば、お互いの家の窓が向かい合わせになっていたら、気まずくてカーテンも開けられなくなります。窓だけでなくバルコニーも同様です。屋根の位置や角度によっては、雪や雨水が屋根から落ちたときに隣接地に迷惑がかかってしまいます。隣接地の建物状況を詳しく知っていないと、家づくりに後悔してしまいます。また、隣地の住人がどのような人かもよって、気をつけることが変わってきます。なかには、僅かな騒音や料理の匂いなどでクレームをつけてくる人もいます。どのような家であれば、隣地の人とトラブルにならないかどこまで配慮が必要か十分に情報を集め考えるようにしましょう。

外から見てわかる情報もありますが、長年住んでいないとわからない情報もたくさんあります。できるだけ多くの情報を親から教えてもらい、意見を尊重したうえで、快適に暮らせる家づくりを進めていくようにしてください。

敷地に建物が二世帯分建てられるか確認する

親が所有する土地に、二世帯分の住宅が建てられるのかどうかチェックするようにしましょう。敷地に建てられる建物の大きさは、用途地域の制限によって決まります。その敷地がどの用途地域に該当するかは役所で確認することが可能です。また、WEB上に公開しているケースもあるため、自宅のパソコン等で簡単にチェックできます。

建物の大きさの上限は、次のもので定められています。

敷地面積に対する建物の延べ面積の割合（容積率）
敷地面積に対する建築面積の割合（建ぺい率）

容積率や建ぺい率がどれくらいあるかで、敷地に建てられる家の大きさが変わってきます。また、道路斜線や隣地斜線、北側斜線などの斜線制限も建物の高さに影響を与えるため、必ずしも容積率の上限まで使って家づくりができるわけではありません。

容積率や建ぺい率だけでなく、これらの斜線制限にも気をつけるようにしましょう。そして、敷地形状や接道状況、高低差、方位、用途地域などをすべて確認したうえで建物について考えるようにしましょう。

用途地域には以下のようなものがあり、それぞれで建ぺい率等も違うため、早い段階で確認してください。

第一種低層住居専用地域：低層住宅専用地域
第二種低層住居専用地域：小規模な店舗の立地を認める低層住宅の専用地域
第一種中高層住居専用地域：中高層住宅の専用地域
第二種中高層住居専用地域：必要な利便施設の立地を認める中高層住宅の専用地域
第一種住居地域：大規模な店舗・事務所の立地を制限する住宅地のための地域
第二種住居地域：大規模な店舗・事務所の立地を一部制限する住宅地のための地域
準住居地域　など

民法
民法では、隣接地との境界近くに次のような制限を設けています。

民法234条：境界線から距離を50m以上とる
民法235条：境界線から1m未満にある、他人の宅地を見通ることのできる窓や縁側、ベランダに目隠しを設ける

ただし、民法236条では、規定と異なる習慣がある場合はその習慣に従えるとしています。

二世帯住宅を建てる場合は、まずは敷地状況や道路状況を確認し、建てられる範囲や面積を把握して、イメージを持つようにしましょう。

土地の買い替え

周辺環境も含め土地を調査した結果、親子それぞれの条件が合わない場合は親が所有する土地を売却したり、条件に合う別の土地に買い替えるという選択肢もあります。例えば、接道がない敷地だと建物を建てることができないため、その土地を持ち続けるよりも他に条件の合う土地を探した方がいいでしょう。ただし、接道がなく建物を建てられない土地は売却しようとしても買い手が見つからない可能性もあるため、資金計画をしっかりと立てておく必要があります。

また、土地の状況が以下のような場合も買い替えを検討できるポイントになります。

日当たりが悪い
風通しが悪く湿気が溜まる
地盤が弱く地震が心配
道路と土地の高低差が大きい
建物のプランが理想とかけ離れている

親が所有している土地が日当たりや風通しが良く、地盤も頑丈で高低差も小さく、建物の自由度も高い場所であれば、何ら問題はないでしょう。

しかし、上記のような敷地状況の場合は、親子でしっかりと話し合ったうえで買い替えをすることを視野に入れてもいいでしょう。

周辺環境も調査をする
土地だけでなく周辺環境についても調査したうえで判断するようにしましょう。敷地状況が良かったとしても、周辺環境に問題がある場合は安心・安全・快適な生活ができない可能性もあるため、買い替えも選択肢の1つに入ります。

たとえ、昔は住みやすい環境であったとしても、時間の経過とともに街並みが大きく変わっている可能性があります。以下のような住環境に変化していることが理由で、土地の買い替えを視野に入れる人は少なくありません。

近くに高層マンションが建ち日があたらない
治安が悪くなったら不安
工場などによる公害が心配
繁華街ができて騒がしくなった
スーパーや商業施設がなくなり不便になった
電車やバスの本数が減った
地震などの災害が多い

同じ年代の人があまりいない

このような周辺環境だと、これから生活していくのが不安になってしまいます。もし、土地の買い替えを視野に入れる場合は、早いタイミングで親子で話し合いを始め、時間をかけて土地の条件や予算を決めていくようにしましょう。

また、親が所有する土地を売る場合は、売りに出してすぐに買い手が見つかるとは限りません。そのため、まずは売却をおこない、資金関係を確定させたうえで新しい土地探しをするのが安全です。もちろん、資金に余裕がある場合は土地の売却を先行せずとも新しい土地探しをスタートできます。

買い替えの際の土地選びの仕方

二世帯住宅で暮らすのであれば、親には毎日楽しく快適な生活を送ってほしいと願っているのではないでしょうか。二世帯住宅を建てる場合は、親の健康や快適性を重視するのはもちろん、自分たちの将来についても考えなければなりません。なぜなら、やがては自分たちも年を重ね高齢になるためです。親が住みやすい土地であれば、自分たちが高齢になっても同じように快適に暮らせる可能性があります。そのため、二世帯住宅の土地探しをする際は、親が住みやすい環境を優先してあげることが、親のためにもなり、先々の自分たちのためでもあるのです。

親が住みやすいと感じる環境には、以下のようなものがあります。

医療機関が充実している
社会とのかかわりが持てる

高齢になると医療機関を利用する機会が格段に増えますので、近くにあるかどうか、充実しているかどうかがポイントになります。また、社会とのかかわりを持てる環境については、スポーツや文化、社会奉仕などを通じてさまざまな人とかかわりが持てるかどうかが大事です。

土地の買い替えをして二世帯住宅を建てるだけでなく、駅から近いマンションを親世帯・子世帯で隣同士などで購入して住む選択肢もあります。以下は駅近マンションを選ぶ主なメリットです。

駅やバス停まで近いため交通利便性が高い
スーパーや商業施設も徒歩圏内
資産価値が下がりにくいため将来売却しやすい
夜も明るく人通りがあるため安心

土地の履歴もチェックする
土地の買い替えをする際は、土地の履歴もチェックするようにしましょう。例えば、地盤が弱い土地であれば、地震によって大きな被害を受ける可能性があります。そのため、コストはかかりますが、地盤改良工事などが必要です。また、埋立地についても液状化の心配などがあります。

土地の履歴を知ることで、将来にわたり安心して暮らせる土地かどうか判断することが可能です。場合によっては改良工事などでコストがかかるため、早めに履歴をチェックし、正確な資金計画を立てる必要があります。

土地の名義人は確認したあとでも、建物の建て替えというという時に、実は様々な制限が発覚することがあります。まず基本的な建ぺい率や容積率の問題で、欲しい広さの二世帯住宅が建てられなかった、住宅の高さを確保できなかったということがあります。
ご両親世代が自分の親から相続していた住宅の場合、建築基準法が厳密に適用されていなかった時代の建築物が含まれていることもあり、容積率がオーバーしている、違法建築物だったということもよくある事例です。
そのため新しく建築をしようと思っても、狭い家しか立てられず二世帯住宅にするにはとても物足りない広さにしかならなかったということも私は見てきました。
その他にも住宅の建築には、設計や不動産関係の人間ではないと、なかなか知らないような制限がたくさん設けられています。そんな時に頼りになるのはやはり親世代の方です。
敷地の問題のときは、周辺の方との話し合いで土地を一部買い取って様々な制限を取り除くことができるケースもあります。
またそれとは全く別に、今の敷地を売却してもっと駅に近い場所に買い替えるということも検討してみてください。二世帯住宅の親世帯の方は、60代70代と高齢者の方が多いです。
それまでは徒歩や自転車で駅まで行くことが気にならなかったのに、急に難しくなってしまうこともよくあります。
場合によっては広い敷地から、やや狭いが容積率のある敷地に買い替えて、二世帯住宅を建てることも検討してみてください。その方が生活の快適度が上がることもあるのです。

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