二世帯住宅での失敗しない資金繰り①
建築費の負担については、親子間で大きく揉めることはそう多くはないです。
それよりも問題となるケースでよく見られるのは、予算不足に陥ったケースです。
特に親世帯自体が、自分の親から家を相続したという世帯。つまり、親も子どもも自分で家を建てたことがないという二世帯住宅の場合、建築の諸費用や家を建てる際の相場をよく知らないことがあります。また設備をあれもこれもと追加していた結果、予算ギリギリもしくはオーバーになってしまい、貯金を大幅に切り崩すことになってしまったという事例も見てきました。
我々ももちろんこれほどの設備をつければどれほどの費用になりますよという案内をさせていただくのですが、家を建てた経験が無い方の場合は家を建てることに喜びを感じてしまい、悪く言ってしまえば舞い上がってしまうこともあるのです。
まず建築費の負担を双方どの程度にするかをきちんと話し合い、資金もそれぞれがローンを借りるのか、それとも親子リレーのローンにするのかなど、資金計画をきちんと話しておく必要があります。お金の話については、工務店や大工などだけではなく、専門家であるファイナンシャルプランナーに一度相談してみるのが良いでしょう。
どの登記方法を選ぶか非常に重要
二世帯住宅は、どの登記方法を選ぶかによって、資金計画や相続にも影響が出る可能性があるため、慎重に選ぶ必要があります。親が所有する土地に家を建てる場合は、土地は親名義で登記されています。しかし、これから建てる家はまだ登記されていません。建物の登記方法には以下の3種類があり、それぞれで特徴が異なります。
- 区分登記
- 共有登記
- 単独登記
①区分登記
区分登記は、親世帯・子世帯それぞれで登記をする方法です。完全分離型の二世帯住宅であり、どちらも所有権を持つことになります。区分登記する際の主な条件は以下のとおりです。
・機能がそれぞれ独立していて生活できること
・構造上それぞれが独立していること
建物がこれらの条件を満たし、区分登記できる場合でも、共有登記や単独登記も可能です。
②共有登記
共有登記は、その名の通り、複数の名義で登記する方法のことです。ひとつの二世帯住宅でも共有登記ができます。例えば、二世帯住宅の建築費用が4,000万円で、父が3,000万円、子が1,000万円を支払う場合は、父の持分は4分の3、子の持分は4分の1となります。出資比率に応じて登記をおこないます。
③単独登記
複数の名義で登記をする共有名義とは異なり、単独登記は1人の名義で登記する方法です。建築費用を出した人の名義で登記するのが一般的です。
二世帯住宅を建てる際に、親世帯または子世帯のどちらかが全額負担する場合は、単独名義が一般的です。もし、親世帯・子世帯どちらも出資する場合は区分登記や共有登記になります。ただし、区分登記をしたいと考えていても、建物の間取りが完全分離型になっていないとできません。
出資割合に応じた登記をしないと贈与になるため注意しましょう。親世帯・子世帯どちらも出資したにもかかわらず単独登記する場合などです。
登記方法は出資割合や間取りと関係性があるだけでなく、贈与にも影響するため、わからない場合は早めに専門家に相談をしてください。
出資方法は3パターン
親が所有している土地に二世帯住宅を建てる場合、土地代は必要ありませんが、建築費用はかかります。建築費用の出資パターンは以下の3種類です。
- 子世帯が全額出資
- 親世帯が全額出資
- 親世帯・子世帯共同で出資
どの出資割合のケースでも、二世帯住宅は完全分離型・一部共有型・完全共有型の3タイプから選択できます。
区分登記の完全分離型
親世帯・子世帯それぞれが所有権を持ち区分登記できるのは、完全分離型の二世帯住宅のときだけです。この場合、親世帯・子世帯それぞれ自分たちが所有する建物の建築費用を出資します。完全分離型の二世帯住宅は、お互いの住まいが独立していて、資金計画も別々です。光熱費などの生活費もそれぞれが負担しますし、固定資産税や都市計画税、登録免許税や不動産取得税なども各自で負担をします。建築費用を住宅ローンで支払う場合は、どちらの世帯も住宅ローン控除を受けることができます。完全分離型の二世帯住宅を建てるには、経済的な余裕が必要ですが、プライバシーを確保した生活ができます。区分登記を目指す場合は、完全分離型のメリット・デメリットも把握したうえで判断するようにしましょう。
協力し合い出資をする共有登記
二世帯住宅で一部共有型や完全共有型の間取りタイプにする場合は、資金計画についても親世帯・子世帯で協力するのが一般的です。そして、協力する場合の出資方法には、以下のようなパターンがあります。
- 頭金は親、残りのお金は子が住宅ローン
- 親・子どちらも頭金を出し、残りもそれぞれが住宅ローン
- 親子リレーローン
フラット35など、親子リレーローンを利用すれば長い返済期間で利用することが可能です。ただし、返済期間が長くなる分、住宅ローンの利息もかなり大きくなってしまいます。また、万が一、入居後にトラブルが発生して同居を解消することになった場合は、ローン返済に影響が出てしまいます。将来のリスクも考えたうえで、利用判断をしなければいけません。
住宅ローンの金額や年収によっては希望の借り入れができない可能性もあります。その場合、もし配偶者も仕事をしている場合は収入合算をして住宅ローンに申し込みすることも可能です。収入合算をした場合は、本人の収入と配偶者の収入を合わせた収入額で申し込みができるため、単独申し込みよりも多くの借り入れができます。
ただし、配偶者の収入による借入金を夫名義で登記した場合は贈与になってしまうため、注意してください。
親世帯または子世帯が全額出資する場合は単独登記
親世帯・子世帯がお金を出し合うのではなく、どちらかが全額出資する場合は単独登記をおこないます。親が所有する土地に二世帯住宅を建てる場合は、子世帯が建築費用を全額負担するケースが多いとは思いますが、親が建築費用も全額出す場合は親名義での登記になります。
資金計画と登記方法は相続の視点から見ても大事なこと
二世帯住宅が完全分離型で区分登記をする場合、相続してから親世帯の部分に兄弟や姉妹が来て生活を始めることもできます。ただし、子や孫が大きくなったときに建て替えを検討した場合、経済格差などを理由にスムーズに進まない可能性があります。
もし、親名義で登記している土地を他の兄弟や姉妹が相続をすると、結果的に土地は共有名義になってしまいます。建物も売却が難しくなるため注意が必要です。
完全分離型のタイプで子世帯が単独登記をしている場合は、先々、親世帯が住んでいた部分を賃貸に出すことも可能です。そして、土地部分は代償分割の資金計画が必要になります。
親世帯が単独登記をする場合は、建物を売却し、売却して得たお金を分けることが可能です。ただし、代償分割の場合は、土地と建物の資金準備が必要になります。
建物の登記名義によって資金計画も変わる
親世帯・子世帯で共有登記をする場合は、代償分割の資金を用意しますが、そのお金は土地と親名義の建物の一部です。
また、子夫婦の離婚や親子間でのトラブルなどで大きく状況が変わる可能性もあります。例えば、子夫婦が離婚をして、子の配偶者が住宅ローンを組んでいた場合は、そのローン残債を引き継ぐ経済力が必要になります。引き継ぎが問題なければいいですが、経済力がなく引き継ぎが難しい場合は、土地や建物を売却する可能性も出てきます。
土地と建物が親名義の単独登記であれば、代償分割の資金計画が必要です。この場合、子世帯に資金の負担がないので、二世帯で同居している間にきっちりと計画を立てておくようにしましょう。
親ではなく子の単独登記の場合は、土地の代償分割資金を用意する必要があります。これらの資金計画や登記方法を決める際は、事前に家族で話し合うことが大切です。家族で話し合いをしていないまま進めていると、相続時にトラブルになる可能性があります。
どのような登記方法や資金計画にするかで、代償分割の計画も変わってきます。
出資割合は主導権に影響する
家づくりを進める際、出資割合が多い方が優位に立ち、意見が通っていくことは珍しいことではありません。建築費用が3,000万円で親が2,500万円出し、子が負担したのは残りの500万円だけであれば、親は自分たちの意見を当然のように通そうとしますし、子はなかなか意見できないものです。ましてや、どちらかが全額負担となれば、負担された方はほとんど意見できなくなるのが普通でしょう。しかし、親世帯・子世帯ともに何十年とこれから暮らしていく場所なので、出資割合に遠慮をせず、意見することをおすすめします。
ただし、強引に意見を通そうとしてはいけません。相手も良い気はしないでしょう。親世帯・子世帯どちらも楽しく快適な生活を送れるように、しっかりと話し合い、お互いの考えを尊重してプランを決めていくようにしましょう。
下手に遠慮しすぎてしまうと、ストレスの溜まる生活となり、親子間の関係性にも影響が出る可能性もあります。
いずれは子世帯の経済力が上になる
現時点では、親世帯の方が収入や蓄えが多くても、いずれは子世帯の方が逆転してしまう可能性があります。親は子よりも長く働いているため、収入が高く蓄えも多いのはあたりまえのことです。しかし、収入や蓄えが少ない子でも、いずれは経済力で親を抜くことが考えられます。そのため、親の方が経済的に余裕があり、子が教育費などで大変なときは親がサポートし、親が老後大変になったときは子が助けるなど、お互いが助け合うことが大切です。親世帯・子世帯の今後のライフプランや資金計画を共有し、それぞれがサポートしあえる状況をつくれるようにしましょう。
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