2世帯住宅ならではの道路とライフラインの関係

MENU

2世帯住宅での道路とライフラインの関係を知ろう!

2世帯住宅ならではの道路とライフラインの関係

 

接道条件によって建築面積が変わる

 

建築基準法では接道義務があります。これは、建築基準法で定められた道路で幅が4m以上のものに、2m以上接していなければならないというものです。この条件を満たしていない場合は、基本的に建物を建てることはできません。

 

ただし、敷地に面している道路幅が4m未満であっても、敷地を道路として扱うセットバックをすれば建物を建てることはできます。セットバックは、道路の中心線から2mの線を道路境界線と考えるためです。

 

その代わり、セットバックする分、敷地面積が狭くなるため、これまでと同じ大きさの建物を建てることはできません。敷地が接道義務の条件を満たしているかどうか、もしセットバックの場合はどれくらいの建物を建てられるかどうか、早い段階で確認するようにしてください。

 

接道の長さと駐車スペース

 

分譲住宅で多く見られる路地状敷地や旗竿敷地などの敷地形状。相続などで手放した際に元々は1つの敷地だったのを、購入業者が売りやすいように分割したものです。

 

道路に接している間口が広い場合は、左右で分けることができます。ただし、間口が狭い場合は、道路の手前と奥で分けるようにします。その際、接道義務によって、敷地が区切られるようになっており、旗のような形状になります。

 

もし、土地の面積がエリア市場の2区画分以上ある場合は、兄弟や姉妹と分割することもありえるでしょう。そのため、1つの土地には二世帯住宅を建て、もう1つの土地は兄弟姉妹へ分けるように準備しておくといいでしょう。

 

その際、二世帯住宅を建てる敷地に接する道路の長さを2m以上確保することはもちろん、市場ニーズを満たすように、駐車スペースの確保についても考えておきます。そして、兄弟姉妹に分ける可能性がある土地についても、駐車スペースの確保や満足ができる家を建てられるよう配慮しておきましょう。

 

二世帯住宅を建てる土地の路地上の部分には建物を建てることはできません。

 

袋地の土地は再構築できない

 

過去の相続で分割された土地の場合、以下のようなケースがあります。

 

  • 他人の敷地を一部利用しないと道路や建物にアクセスできない
  • 敷地の一部を提供する土地、親族が一方の土地を所有している

 

袋地とは接道していない土地のことで、所有者は、道路にアクセスするための土地の囲繞地通行権を持っています。通行権は、土地の損害が少ないものを選択し、通行するための必要最低限の権利となっています。そのため、接道義務は果たしておらず、建物を再構築することはできません。

 

袋地に再構築するためには、別の土地も必要となります。もし、別の土地の所有者が親族だとしても、貸し借りはおすすめできません。なぜなら、将来相続のときにトラブルの原因になる可能性があるためです。もし、土地の貸し借りをすると、貸し借りした土地に建て替えをする際、貸し借りした土地は建築できる敷地面積に含めることができません。

 

相続の際にトラブルにならないように、当時の状況を知る親と通行権を提供している所有者との関係性があるうちに話し合いをしてもらいましょう。土地の売買や贈与をすることで、所有権を明確にすることが大事です。土地が袋地の場合は、所有者同士の関係が近いうちに動き出すようにしましょう。問題を先送りしてしまっても何も良いことはありません。

 

敷地が接する道路の状況で家づくりも変わる

 

好条件で広大な敷地であれば自由に建物を建てることができますが、限られた敷地の場合は、道路が接する方位によって家の間取りプランが大きく変わります。一般的な間取りプランとして、北側には浴室や洗面室、トイレなどが配置され、日当たりが良く明るい南側にはリビング・ダイニングや居室などが配置されます。そして、玄関は、防犯面を考えて道路から見えるところに配置するケースが多いです。

 

南側に道路がある場合は玄関や駐車場の位置を考える
敷地の南側に道路がある場合は、玄関や駐車場の配置を工夫する必要があります。日当たりの良い南側向きにリビング・ダイニングや居室を配置してしまうと、道路を歩く通行人からの視線が気になってしまいます。そのため、植樹などでプライバシーを守る工夫が必要です。

 

二世帯住宅の独立タイプを計画する場合、それぞれ南側に駐車場や玄関を配置してしまうと、リビング・ダイニングなどが狭くなります。雨水や雪から愛車を守るためにカーポートを設置してしまうと日当たりが遮られることになってしまいます。敷地の南側に道路がある場合は玄関や駐車場、庭などの配置を工夫しましょう。

 

北側に道路がある場合は独立した庭をつくれる
敷地の北側に道路がある場合は、独立した庭をつくることが可能です。北側には、浴室やトイレなど水回りを配置するのが一般的ですが、窓が小さく外観は閉鎖的になる可能性があります。日当たりを考えた場合、2階部分にリビング・ダイニングを設けたり、親世帯のスペースにすることを検討してみてもいいでしょう。道路斜線と北側斜線が同じ方向になるため家の面積を広くとることも可能です。

 

東西に道路がある場合は間口と奥行きで間取りプランへの影響が大きい
敷地の同罪に道路があり、間口が広い場合は廊下が短めの効率的な間取りプランをつくることができますし、北側からの斜線の影響も少なくなります。

 

逆に間口が狭かったり、奥行きが長い敷地の場合は、北側からの斜線の影響が出てしまいます。そのため、敷地の容積を有効に使うことが難しくなります。

 

完全分離タイプで二世帯住宅を建てる場合、間口が広い敷地だと北側・南側で分離、間口が狭い敷地の場合はどちらかの世帯のアプローチが長くなります。そして、道路が西側にある場合は西日対策が必要になりますし、東側に道路がある場合は朝日を取り入れる対策が重要になります。

 

水道の引き込みが20mm未満なら取り換えが必要

 

水道を引き込む口径で取り付けることができる蛇口の数も変わってきます。一般的な引き込み管のメーター口径は、13mm・20mm・25mmです。これらの口径の違いによって蛇口の数がおおよそ決まります。地域によって異なる場合もありますが、メーター口径が13mmだと蛇口の数が5〜6ヵ所、20mmになると12ヵ所程度の設置が可能です。

 

家の中で蛇口が必要になる場所は、浴室や洗面室、洗濯機、トイレ、キッチンなどがあります。これらの場所に蛇口を1ヵ所ずつ設置すれば5ヵ所の蛇口が必要です。さらに、浴室のシャワーや2ヵ所目のトイレ、食器洗い洗浄機などが追加となれば8ヵ所の蛇口が要ることになります。そうなると、口径13mm(5〜6ヵ所)では足りませんので、20mmにすることになります。

 

二世帯住宅になると、一般的な住宅よりも水回りの設備が多くなります。そのため、口径13mmでは難しい可能性が高く、20mmもしくは25mmの口径が必要です。独立タイプの二世帯住宅の場合は、別々に水道管を引き込んだ方がいいでしょう。

 

水道管の引き直しはコストがかかる
築年数が古い家の場合、今のように水回りの設備が充実していなかったため、メーター口径は13mmの引き込みが多いです。これらを20mmや25mmに変更する場合は、敷地の前面道路に埋設されている本管から引き直さなければいけません。その際、敷地から本管までの距離が長いほど工事費用は高くなってしまいますし、敷地から本管までの距離が短ければコストを抑えることが可能です。水道管の口径を知りたい場合は、敷地内にあるメーターボックス内を確認しましょう。何mmが使われているのか書いてあります。料金を知るためにも、水道メーターの口径は確認しておく必要があります。

 

ライフラインの経路を確認する

 

生活していくうえで必要になるライフラインには、ガスや電気、上水道・下水道があります。親が所有している土地に二世帯住宅等を建てる場合、これらのライフラインは基本的に整っていると考えることができます。しかし、その土地が過去の相続によってライフラインが他人の敷地を経由して引き込んでいる場合や、他人のライフラインが所有している敷地を通っている可能性もあります。

 

もし、他人の敷地に電気やガスなどのライフラインが通っている場合は、新しく別にライフラインを引き直す必要が出てきます。

 

また、自分たちの敷地を他人のライフラインが通っている場合は、家の工事にも影響が出る可能性があります。そのため、敷地のどの部分に通っているのか確認するようにしましょう。

 

ライフラインを移設するには、ある程度の費用がかかります。そのため、早い段階で調査し、引き直し工事なども考慮したうえで資金計画を立てることが大事です。

 

>>二世帯住宅を選ぶポイント カテゴリーに戻る

 

>>注文住宅の費用や相場TOPページに戻る

 

関連ページ一覧

二世帯住宅は、事前に子世帯・親世帯での話し合いが大事

最近は、テレビをつけると景気悪化や事件・事故、災害に関するニュースなどが中心です。このような世の中で、少しでも安心・安全に生活できる基盤を持ちたいと考える人も多いことでしょう。家族がいつでも近くにいて、子育てや将来の介護もしやすいことから最近注目を集めているのが二世帯住宅です。二世帯住宅のメリットは...

メリットが大きい二世帯住宅

二世帯住宅には兄弟姉妹と事前に話し合っておかないと後に揉めるというデメリットがありますが、新たに土地を探す手間もないし、お金もかからないといったメリットもあります。メリット・デメリットを把握したうえで判断することが二世帯住宅を建てる上でとても大切です。メリット① 建築費を節約できる二世帯住宅には、完...

二世帯住宅を建てる前に相続対策を話し合う

二世帯住宅を建てて、親子が一緒に住むということは基本的には同居する子供世帯が親の介護をいずれ引き受けることになります。最近は兄弟の数が減っているとはいえ、それでも2兄弟、3人兄弟の間で遺産相続について揉めることも数多くあります。残念ながら、私も遺産相続で揉めて疎遠になってしまうご兄弟を何件も見てきま...

二世帯住宅における相続対策のポイント

親が所有する土地に家を建てる場合は、事前に相続対策をすることが大事です。相続対策は家を建てる人の自己防衛策であり、大切な財産を守るためにとても重要なことです。では実際にどのような対策が必要で有効なのか見ていきましょう。家族で争わないための対策相続対策には、以下3つの対策があるといわれています。争わな...

二世帯住宅は特に敷地調査が大切

二世帯住宅を建てる際には、敷地について後々のトラブルを避けるために、いくつかの点を確認しておきましょう。想定する規模の住宅を建てられないこともあります。敷地の調査をおこない建物の大きさを確認する家族が末長く安心・安全に暮らせる家づくりを始める前に、敷地調査をおこないましょう。なぜなら、敷地調査の結果...

2世帯住宅ならではの道路とライフラインの関係

接道条件によって建築面積が変わる建築基準法では接道義務があります。これは、建築基準法で定められた道路で幅が4m以上のものに、2m以上接していなければならないというものです。この条件を満たしていない場合は、基本的に建物を建てることはできません。ただし、敷地に面している道路幅が4m未満であっても、敷地を...

二世帯住宅での間取りで気を付けるポイント(1)

家を建てることになったら、次に考えるべきは家の間取りです。間取りを後々買えることは難しいので、ここできちんとした設計プランを建てる必要があります。どういった点に気を配るべきなのかを、ここではお伝えします。親世帯・子世帯それぞれのライフプランをつくる二世帯住宅は、完全分離型や一部共有型、完全共有型など...

二世帯住宅での間取りで気を付けるポイント②

リフォームをするメリット・デメリット建物の築年数が古い場合や間取り・設備等に不満がある場合は、リフォームも選択肢の1つです。ただ、築年数がとても古い家で老朽化が進んでいる場合は別ですが、築年数が10年〜20年程度でメンテナンスが行き届いている家を取り壊すのは、なかなか考えづらいものです。家の性能も悪...

二世帯住宅での失敗しない資金繰り①

建築費の負担については、親子間で大きく揉めることはそう多くはないです。それよりも問題となるケースでよく見られるのは、予算不足に陥ったケースです。特に親世帯自体が、自分の親から家を相続したという世帯。つまり、親も子どもも自分で家を建てたことがないという二世帯住宅の場合、建築の諸費用や家を建てる際の相場...

二世帯住宅での失敗しない資金繰り②

親のお金に期待をしすぎない二世帯住宅をするにあたり、「親が建築費用の半分くらいは出してくれるだろう」「毎月4?5万円は生活費を出してもらう」など、親からの出資を当てにして資金計画を立てる人も少なくないでしょう。しかし、親も年金だけでは生活ができない可能性があるため、今はお金を出す考えがあっても、先々...

二世帯住宅を建てた後の事も考える

トラブルを避けるためにもお金のことは明確にする二世帯住宅で完全分離型であれば、親世帯・子世帯でそれぞれ別にお金を負担するのがあたりまえと考えられます。しかし、一部共有型や完全共有型の二世帯住宅の場合は、親世帯・子世帯で家を共有するため、水道光熱費やローン返済、生活費、固定資産税などをどのような割合で...

理想の家づくりを実現するために

すべての人がよい家づくりを望み、
すべての住宅会社がよい家づくりを謳っているにも関わらず、
家づくりで失敗する人が後を絶えないのはなぜでしょうか?

>>失敗しない住宅会社の選び方のページに進む