二世帯住宅を建てた後の事も考える

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二世帯住宅の新築後に決めること

二世帯住宅を建てた後の事も考える

 

トラブルを避けるためにもお金のことは明確にする

 

二世帯住宅で完全分離型であれば、親世帯・子世帯でそれぞれ別にお金を負担するのがあたりまえと考えられます。しかし、一部共有型や完全共有型の二世帯住宅の場合は、親世帯・子世帯で家を共有するため、水道光熱費やローン返済、生活費、固定資産税などをどのような割合で支払っていくのか決めなくてはなりません。

 

親世帯は、現在働いていたとしてもいずれ年金収入だけになってしまいます。そのため、親の負担が大きいと、支払いが困難になる可能性があります。これらの費用をどちらがどれくらい支払っていくかは、お互いの収支バランスを見たうえで負担率を決めるようにしましょう。

 

また、収入バランスを見ながらしっかりと話し合って負担率を決めるだけでなく、親の収入が年金だけになった場合や、子世帯の収入が減った場合にどのような負担率に変えるかも、ある程度決めておくといいでしょう。

 

 

どちらが主導権を持つか
親世帯と子世帯で、どちらがお財布を握っているかによって主導権が変わってきます。もし、親世帯がお財布を握っている場合、ことあるごとに親に伺いを立ててお金を使うのは大変なことです。ストレスも溜まってしまいますし、思うようなことにお金を使うことができません。1度、お財布を握ってしまうと、なかなか簡単には離してもらえないため、親世帯と子世帯どちらがお財布を握るのか事前に話し合って決めるようにしましょう。

 

将来のことも考えた家づくり

 

2006年に長期優良住宅の普及の促進に関する法律が施工され、しっかりと管理・メンテナンスをおこないながら、長く大切に住むことができる基準ができました。

 

何十年と生活をしていく場所なので、住む人のライフスタイルの変化に応じて間取りなどが変わらなければ、快適に暮らすことが難しくなってしまいます。これから末長く快適に暮らしていくためにも、その都度、ライフスタイルに合わせて変化しやすい構造の家づくりをしておくことが大切です。

 

二世帯住宅を変化に対応しやすい可変住宅にするには、以下の2点が大切です。

 

  • 加齢への対応
  • ライフスタイルの変化への対応

 

①加齢への対応
入居して数年?10年以上もすれば、親は今以上に高齢になり身体が不自由になるかもしれません、もしそうなった場合は、家族のサポートとともに、高齢者でも過しやすい家にしないと毎日の生活が大変になってしまいます。

 

いつでも対応できるように、以下のような点に気をつけておきましょう。

 

  • 階段や廊下に手すりを付けるための下地を設ける
  • 寝室とトイレを近くに配置する
  • 照明器具等を取り付けられるようにしておく
  • トイレの扉は外開きにしておく など

 

②ライフスタイルの変化への対応
二世帯住宅を建築する場合は、親世帯も現役の可能性があります。しかし、いつまでも仕事を続けられるわけではありません。また、子世帯にしても、これから家族が増えるかもしれませんし、いずれは子供も大きくなって家を出ていくことになります。

 

親世帯・子世帯どちらも、ずっと今のライフスタイルが続くわけではありません。数年?数十年生活をしていくなかで、ライフスタイルはどんどん変化していきます。その変化に対応できる家でないと窮屈に感じることでしょう。

 

二世帯住宅を建てる前に将来のライフプランを考え、あらゆることを想定した住まいのプランをつくるようにしてください。

 

住宅履歴をつける

 

ライフスタイルの変化に応じて可変がしやすく、定期的に管理・メンテナンスをしている家は、子供や孫に受け継がれていきます。住宅には、資産価値・使用価値・感性価値の3つの価値があり、それぞれの価値が高まることで、住みやすく周囲からも評価を受ける建物になります。

 

①資産価値
市場が決める価値で、家を売却するときの価格に大きな影響があります。

 

②使用価値
住む人が決める価値であり、住みやすいかどうかがポイントになります。ライフスタイルの変化や建物の老朽化などによって使用価値は変わってきます。

 

③感性価値
時代の変化や環境の変化によって変わる価値です。人それぞれで価値観が異なるため、感性価値も変わってきます。

 

これらの3つの価値を高め、安心・安全に子供や孫に受け継いでいける住宅を目指しましょう。

 

住宅履歴をつけて価値を維持する
長期優良住宅に認定されるためには住宅の履歴が必要になります。いつどのような管理・メンテナンスやリフォームをしたのか、履歴に残すのです。このように履歴を残すことで、長期優良住宅の認定を受けやすくなるだけでなく、売却もしやすくなります。履歴がある住宅とない住宅では、対外的な安心感も違い、価値の維持のしやすさが変わってきます。

 

使用貸借の土地は贈与税がかからない

 

親が所有している土地に二世帯住宅を建てる場合、親から土地を借りている場合がほとんどです。このように、親から無償で借りている土地に家を建てる場合は、贈与税はかかりません。通常、土地を借りる場合は借地権設定の対価として権利金や地代を支払います。しかし、親が所有する土地を借りて家を建てる場合は、権利金や地代の支払いをしなくても大丈夫です。

 

このように、親名義の土地を無償で借りる使用貸借の場合は、土地を使用する権利の価額は0として扱われるため、子に贈与税が課せられることはありません。そのため、税務署へ届け出をする必要もないのです。

 

ただし、相続が発生すると相続税の対象となるため注意しましょう。その際は、貸借ではなく自分が使っている土地として評価され、課税されることになります。

 

 

親の土地が借地の場合は届け出が必要
もし、親の土地が借地の場合は、税務署に借地権の使用対策に関する確認書を届け出する必要があります。この確認書は、国税庁のサイトからダウンロードができ、以下3人の連盟で作成します。

 

  • 借地権者の親
  • 家を建築して所有する本人
  • 地主

 

ただし、借地権は将来相続するときに相続税の対象になります。また、借地権者の親ではなく、子が土地の所有権を買い取る場合は、親が借地権者としての地位に変わりがない手続きが必要になります。

 

 

子世帯が増築をする
親が所有する建物に子が増築する場合、増築した部分も建物の所有者である親の所有物という扱いになります。そのため、増築をした子に対して親が対価を支払わない場合は、子から親に対して増築資金相当額の贈与があったと見られてしまうこともあります。ただし、増築資金相当の持分を子へ移していれば、贈与税はかかりません。この場合、贈与税はかからないものの、親から子に持分の一部を譲渡したことになるため、譲渡所得税がかかる可能性があります。必ず、事前に税務署や専門家へ相談をしたうえで進めていくようにしてください。

 

相続税課税価格の計算

 

親が所有する土地に二世帯住宅を建てる際、土地代がかからないため安心なのではないでしょうか。しかし、土地の評価が高い場合は、それなりの相続税がかかる可能性があります。

 

相続税は累進税率になるため、課税標準が増加するほど税率も高くなります。毎月の住宅ローンや将来のメンテナンス・リフォームのための積立金、子供の教育費、車のローン、固定資産税など、さまざまな費用がかかるのに加え、相続税の準備をしなければならないのは大変なことです。

 

ただし、土地が一定の要件をクリアしている場合は、小規模宅地等の特例を受けることができます。

 

●小規模宅地等の特例
居住用宅地で子供の特例を適用されるには、以下の要件をクリアしておく必要があります。

 

「被相続人の居住用に供されていた場合」

  • 配偶者が取得した場合
  • 被相続人に配偶者・同居していた法定相続人がいない場合、相続を開始する前3年以内に本人または本人の配偶者の所有する家屋に居住したことがない親族が取得した場合
  • 被相続人と同居していた親族が取得し申告期限まで引き続き居住している場合

 

「被相続人と生計を一にする親族の居住の用に供されていた場合」
・配偶者が取得した場合
・被相続人と生計を一にしていた親族が取得して、相続を開始する前から申告期限まで自己の居住の用に供している場合

 

これらの要件をクリアしている小規模宅地で、240㎡を上限として課税価格算入割合が20%になります。

 

ただし、小規模宅地等の特例を受ける場合には注意点もありますので、気をつけましょう。主な注意点は以下の2点です。

 

  • 相続税の申告期限までは該当する宅地を所有していなければならない
  • 相続税の申告期限までに遺産分割協議が終了していなければならない

 

小規模宅地等の特例は、平成22年度に税制改正があるまでは、200㎡までは50%の適用、そして相続人の1人でも要件をクリアしていれば適用されていました。

 

税制改正がおこなわれて、以前よりも厳しくなった部分もありますが、相続税が課税されなくなる魅力的な特例でもあります。

 

早い段階で要件を満たしているかどうか、特例が適用された場合は相続税はどれくらになるのか確認するようにしてください。

 

 

再三ですが親子といえども、お金の話はしっかりしておく必要があります。 二世帯住宅の場合は同じ家に住まれる方が相続の対象者になることがほとんどであるため、将来相続税がどれほどかかるのかもきちんと確認しておきましょう。

 

もちろん相続のタイミングで不動産の価値も変化しているので、どの程度の相続税になるかはっきりした数字はわかりません。ただ土地の資産価値はある程度把握できるので、かんたんな試算は可能です。

 

親世帯が亡くなった後に相続をしないという方も時々いらっしゃいますが、いずれ相続することになるので、早めに行っておいた方が追徴課税などもなくなります。

 

またユニークなケースとして、私が見た中ではご両親世帯のうち、お父様がお亡くなりになってお母様はお子さんの世帯と一緒に場所に住むことになりました。

 

そして使わなくなった部分を賃貸併住宅として貸し出しました。そうすることで、お母様からお子さん世帯への相続の時、相続税の軽減措置を受けることができるのです。

 

二世帯住宅はこの様に柔軟な運用ができるのも、魅力の一つと言えるでしょう。

 

 

 

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