注文住宅の資金繰りはマンションや建売と異なる
マンションや建売もいいけれど
「どうせなら注文住宅で、まっさらな状態から家の間取りを考えたい」
という人も多いと思います。
しかし、家が完成してから購入するマンションや建売と、
何もない状態から契約を行う注文住宅では、購入の手順が異なります。
その際注意したいのが資金繰りについてです。
注文住宅のお金の流れを知り、
憧れの注文住宅へ一歩近づきましょう。
土地と家は別の契約となる
親の土地をもらうあてがある、
親の家の敷地内に家を建てるという場合は別ですが、
注文住宅で家を建てるならば、
まず土地を取得する必要があります。
つまり、先に土地の売買契約が必要なのです。
建売やマンション購入の場合は建物が完成しているので、
融資、融資に伴う住宅ローン契約、
引き渡しを一挙に行うことが可能です。
しかし土地の売買契約の場合は、
先に土地代を決済しなければなりません。
資金の必要な時期は一般的に以下のようになります。
- 土地費用の手付金
- 土地契約時の決済金
- 住宅工事着手金（その他、設計料や建物中間金など）
- 住宅完成・引き渡し 残金の決算
通常、住宅ローンが組めるのは「4」になってからです。
上記のように、それ以前に支払うべきポイントがいくつかあり、
事前の必要費用は総額の3/4程度とも言われています。
住宅ローン締結前の資金は、
預貯金などで用意するのが理想ですが、
なかなかそうはいかないのが現実でしょう。
その場合は「つなぎ融資」とよばれる先行融資を利用します。
賢く利用したい「つなぎ融資」
既述のように、引渡し前に自己費用が必要なタイミングは複数回あります。
自己資金がない場合、
その度に借入れを行うのは手間がかかりますし、
ローンの返済計画も立てにくくなります。
一般的なつなぎ融資は、
契約後、必要なタイミングで数回（おおむね3～4回程度）の
融資を受けることができます。
竣工前に融資を受けられるのはメリットですが、
つなぎ融資は、いわゆる無担保ローンのため
住宅ローンと比較して金利が高いです。
また、借入れのための事務手数料や印紙代金は別途発生します。
事務手数料は金融機関ごとに異なりますが、
目安の相場として10万程度なっており、
借入額に対して割高であるのは否めません。
また、そもそもつなぎ融資を扱っていない金融機関もありますので注意が必要です。
注文住宅では予算の全体像を常に意識しよう
よく耳にするのが、土地購入の際に自己資金を投入しすぎて
中間金や住宅ローンの諸費用が足りなくなる、というケースです。
どのタイミングで、いくらくらいのお金が必要になるのかを、
契約の前段階から見込んでおきましょう。
そうでなくとも注文住宅ではついつい工事費用がかさみがちです。
せっかく素晴らしい家を建てても、ローンの返済が滞っては意味がありません。
自己資金と借入額を足した上限総額を超えないようしましょう。
考え方のポイントは以下のようになります。
子どもの学費や車の購入代金など、
住宅購入後に必要な費用は最初から別にしておき、
保有分には手を付けないよう分けておきましょう。
返済できる範囲内で借りる必要がありますので、
毎月返済額と返済年数から、
「いくらまでなら借りられる」のかを把握しておきます。
1と2を踏まえ、必要な額をどうやって支出するのか考えます。
つなぎ融資と住宅ローンの配分を決めるといってもいいでしょう。
つなぎ融資は金利が高めのため、できれば最小限にとどめたいですが、
自己資金を最初に支出しすぎて、
その後の生活費や将来の学費などに影響がでるのも問題です。
全体のバランスを見ながら計画を立てましょう。
また、注文住宅の場合
土地購入から住宅の引き渡しまで時期が空くため、
当初の見込より金利が上昇するリスクもあります。
全体的に余裕を持った資金繰りが望ましいです。
間取りや内装の自由度が高く、
世界でひとつだけのマイホームを建てることができる注文住宅。
ただし、このように資金繰りには注意すべき点があります。
間取りの設計や打ち合わせに集中できるよう、
早い段階から資金繰り計画を立てておきたいですね。
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