将来の負担軽減へ2つの住宅ローンを組み合わせる「ダブルフラット」

皆さんは、住宅ローンの「フラット35」を
2本立てで組むことができるのをご存知でしょうか？
住宅ローンは金利変動で返済額が変わることはありますが、
元本が変わることはありません。
そのため、返済の途中で教育費の負担が重くなったり、
定年を迎えて返済が苦しくなる方も多くいます。
そのような事態に備え、
2本の住宅ローンを組む「ダブルフラット」があります。
はたして、一体どんな制度なのでしょう?

ダブルフラットとは？

日本住宅支援機構のフラット35はご存知だと思います。
そのフラット35を2本立てで組むのが「ダブルフラット」であり、
返済期間の異なるローンを組み合わせることも可能です。
「フラット35」は35年返済のローンですが、
その他に返済期間が20年以下のフラット20もあり、
好きなほうをベースに借入し、
その上にもう一本上乗せでローンを借りることができるのです。
なお、フラット20の返済期間は15年以上20年未満となります。

【ダブルフラットイメージ】

30歳で借入を行った場合、
フラット20は50歳で、フラット35は65歳で返済が終了します。

※フラット35とフラット35、もしくはフラット20とフラット20の組み合わせも可能です。

借入額が変わらないならば、
1つのローンでもあまり変わらないような気もしますが、
フラット20には大きな特性があります。
それは、返済期間が20年以下の場合、低い金利が適用されるのです。
また、ライフプランに合わせた返済ができるのも大きなメリットです。

ダブルフラットの活用法

「文章だけではメリットがよく分からない」
という声が聞こえてきそうですね。
フラット20とフラット35を組み合わせた、
ダブルフラットの効果がいかほどなのか？

1. 【子供が生まれたばかりの夫婦】
2. 【定年までに住宅ローンの残高を減らしたい】

こちらの2つの事例で見てみましょう。

• 前提条件
  • 借入額3,000万円(融資9割以下)
  • 元利均等返済、ボーナス払いなし
  • フラット20金利　年0.99％
  • フラット35金利　年1.10％

ケース１　子供が生まれたばかりの夫婦

■家族構成
・父親(会社員)
・母親(育休中)
・子供０歳
・できればもう一人希望
この家庭の場合、子供をもう一人望んでいることもあり、
教育費がかさむ15年目以降の返済額を抑えたいと考えています。
そのため、返済期間15年のフラット20と
35年で返済するフラット35を組み合わせることします。
借入比率はフラット20が1,000万円、フラット35が2,000万円とします。

	毎月返済額
フラット20(15年返済)	5万9805円
フラット35	5万7394円

当初の返済額は、毎月11万7,199円ですが、
16年目以降の毎月返済額は5万7,394円に抑えることができます。
早く返済をすることでそのままフラット35を借りたときより、
総返済額の抑圧効果もあります。

	総返済額	差額
フラット35のみ	36,157,985円	ダブルフラットを利用すると、約128万円の軽減効果
ダブルフラット利用時	34,870,143円

教育費が重くなる時期に住宅ローンの負担が減るのはうれしいですね。
住宅ローンと学費のピークをずらすことで、支出が効率的になります。

ケース２　定年までに住宅ローンの残高を減らしたい

■家族構成
・夫婦2人
共働きでだが、退職後は収入ほぼ年金のみであるため、
定年までにローンを少なくしたい。
ケース１に比べて早期返済の必要性が高いため、
借入比率は各1,500万円の半々とします。

	毎月返済額
フラット20(20年返済)	6万8,917円
フラット35	4万3,045円

当初の返済額は11万1,962円ですが、
20年目以降は4万3,045円まで返済額が軽減します。
定年後の負担が大きく減れば、
老後の不安がかなり軽くなるのではないでしょうか?
総返済額の差は以下の通りです。

	総返済額	差額
フラット35のみ	36,157,985円	ダブルフラットを利用すると、約153万円の軽減効果
ダブルフラット利用時	34,618,920円

なお、フラット35には住宅が一定の基準を満たすと、
金利が優遇される「フラット35S」があります。
適用条件を見させば、こちらの特例も受けることができます。

ダブルフラット利用時の注意点

将来の負担軽減に有効なダブルフラットですが、
諸経費が多くかかるという注意点もあります。
なぜかというと、事務手数料や抵当権の設定費用、
印紙税等が各借入れごとに必要になってくるからです。
団体信用生命保険も2つ分加入しなければならないため、
団信保険料も割高になります。
また、ダブルフラットを取り扱っていない金融機関もあります。
申し込みたい金融機関が決まっているときは、
事前に取り扱いの有無を確認しておきましょう。

まとめ

総返済額や将来の返済額が有利になりますが、
住宅ローンの諸経費の負担が大きいのが注意点です。
そのため、当初からフラット35を利用して
繰り上げ返済を行うほうがいいという人も多いかもしれません。
しかし、予定通りに繰り上げ返済できるか不安な人や、
住宅ローンをライフプランに沿った形で組みたい人には、
ぜひ「ダブルフラット」をおすすめしたいです。
興味を持たれた方は積極的に検討してみてください。

参考：【ダブルフラット】のご案内｜住宅金融支援機構