二世帯住宅の価格～予算3,000万円で完全分離型は建てられる？

「二世帯住宅」という住宅のスタイルは、1975年に旭化成ホームズが発売した「二世帯住宅シリーズ」に始まります。最近では二世帯の生活空間を切り離した「完全分離型」というタイプもあり、関心を集めているのをご存知でしょうか？こちらの記事では二世帯住宅の完全分離型や、その費用とメリット・デメリットについて解説します。二世帯住宅を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

参考：旭化成ホームズ 二世帯住宅の誕生

この記事を読むと…

• 二世帯住宅について知ることができる。
• 二世帯住宅の完全分離型について理解を深められる。
• 理想の二世帯住宅の建て方が分かる。 

二世帯住宅・完全分離型はどのような形式？

出典：サンヨーホームズ

二世帯住宅とは、親世帯と子世帯など2つの家族が同じ建物に暮らすための住宅です。

二世帯住宅にすると2棟の住宅を個別に立てるよりも費用が抑えられるほか、親の土地に建てる場合は子世帯が土地代を負担しなくてよいという、大きな経済的メリットがあります。

それに加えて、老後を気遣って欲しい親世帯と、子供（親世帯にとっての孫）を見守って欲しい子世帯の利害が一致することも、注目を浴びている理由です。

二世帯住宅には「完全分離型」「完全同居型」「部分共有型」の3つのタイプがあります。それぞれご説明しましょう。

完全分離型

二世帯住宅の完全分離型とは、二世帯の生活空間や住宅設備を完全に分離したタイプです。玄関はもちろんのこと、リビング・キッチン・トイレに至るまで、全て個別の間取りを作成します。分離方法には左右で分離する「縦割り」か、上下で分ける「横割り」があります。縦割りならお隣さん、横割りなら上下階同士の関係です。子世帯の夫の親と住むなら、完全分離型がおすすめです。

完全同居型

二世帯住宅の完全同居型とは、二世帯が生活空間や住宅設備を完全に共有するスタイルです。玄関・リビング・キッチン・浴室などの主要な住宅設備は、通常の住宅と同様にそれぞれ1つずつで、寝室のようなプライベートな居室は同居人数に応じて設置します。

部分共有型

二世帯住宅の部分共有型とは、二世帯の生活空間や住宅設備の一部分を共有するスタイルです。例えば玄関とキッチンは1つにして二世帯で共有し、その他の間取りは個別に作成するという方法で、完全分離型と完全同居型の中間的な存在です。子世帯の妻の親と住むなら、部分共有型がおすすめです。

【二世帯住宅の3つのタイプ】

タイプ	内容
完全分離型	生活空間や住宅設備を一切共有せずに暮らすタイプ。
完全同居型	生活空間や住宅設備を全て共有して暮らすタイプ。
部分共有型	一部の生活空間や住宅設備のみを共有して暮らすタイプ。

そもそも二世帯住宅・完全分離型は後悔しないのか？

出典：トヨタホーム

二世帯住宅の完全分離型を検討するなら知っておきたい、後悔ポイントや注意点についてご説明します。

費用がかさむ

完全分離型の二世帯住宅は二世帯分の生活空間や住宅設備を全て個別に設けるため、二世帯住宅の3つのタイプの中で最も費用がかかります。縦割り方式を採用するなら広い土地が必要になり、狭小地で横割り方式を採用するなら多層階の建築が必要で、最上階への上り下りも楽ではありません。そのため、2階建てなら1階を親世帯に割り当てることが多いです。

月々の住宅ローンの支払いや将来的に必要なメンテナンス費用は、親世帯と子世帯でよく話し合って分担することが大切です。

音漏れが気になる

同じ屋根の下で暮らすことになると、親子とは言えどうしても気になるのが騒音問題です。特に子世帯に幼い子供がいる場合、子供が部屋の中を走り回ったり高い所から飛び降りたりする足音が、親世帯にとって耳障りになる可能性が高いです。

また、水が流れる音も、下の階に居住する世帯にとっては気になりやすい要素となります。特に、まとまった水の量を頻繁に使用するトイレは、上の階からの音が気になりやすいものです。そのため、下階の寝室の上にはトイレを配置しないといった工夫も必要になります。

縦割りなら、隣接する壁の防音性能を上げたり、壁沿いに収納を設けたりすることが有効です。横割りなら、親世帯の寝室の上に子世帯のリビング・子供部屋・トイレを配置しないという配慮も必要です。2階からの足音が気になりそうなら、2階の床を防音仕様にすることも検討しましょう。

友人・知人を招きづらい

二世帯住宅では身内同士で暮らしているとは言え、子世帯夫婦の片方は親世帯の実の子ではありません。そのため、親世帯に気兼ねして友人・知人を呼びづらいということがあります。二世帯の玄関が近いと、玄関での立ち話さえしづらいという声もあります。

お互いに気を遣わなくて済むようにするには、玄関の場所を離したり、お互いに見えないよう配置したりすることが有効です。 

二世帯住宅・完全分離型と二世帯マンションの違い

二世帯マンションとは、親世帯と子世帯が同じマンション内に居住することを意味します。

二世帯マンションの4つのスタイルや、メリット・デメリットについて説明します。

二世帯マンションの4つのスタイル

二世帯マンションには、親世帯と子世帯の住む部屋の位置関係によって4つのスタイルがあります。

同じマンションの隣接する部屋に住む（近居）

二世帯マンションの中で、完全分離型の二世帯住宅に最も近い住み方です。

同じマンションの同じ階で、隣接しない部屋に住む（近居）

子の住み方はお互いに若干の距離は置きつつ、エレベーターや階段での移動がないのがメリットです。

同じマンションの別の階に住む（近居）

中古マンションでは、近くにある2部屋が同時に空室になる確率は現実的にはかなり低くなります。そのため、親世帯か子世帯の住むマンションに空室が出たタイミングでもう一方の世帯を呼び寄せることが多く、このスタイルに落ち着くこともよくあります。

マンションの同じ部屋に同居する（同居）

マンションでは一戸建ての二世帯住宅のように部分共有型の間取りを探すことはかなり難しく、基本的に完全同居型になることが前提となります。 

二世帯マンションのメリット

二世帯マンションには、一戸建ての二世帯住宅にはないメリットがあります。具体的に見てみましょう。

土地代が不要

土地が極端に高額な都市部では、一戸建ての二世帯住宅を建てることが非常に難しいため、マンションの二世帯住宅なら所有が可能になることもあります。

セキュリティが高い

マンションにはオートロックや防犯カメラが初期状態から設置されていることも多く、部外者を遮断するセキュリティシステムが整っています。また、常駐の管理人がいるマンションであれば、何かあった時にすぐに相談することができ、安心感もアップします。

共用設備が充実

規模にもよりますが、マンションにはエントランスホール（ロビー）・集会室・会議室・公園・宅配ロッカーなどが整備されていることもあり、住人なら無料で使用できることが多いです。これらの設備は一戸建てにはないもので、マンション住まいならではの魅力になります。

売却・賃貸への転用が容易

親世帯が他界したり施設に入居したりして空室になった場合、マンションなら一戸建ての二世帯住宅よりも恒常的な需要が見込めます。そのため、空室になっても売却や賃貸への転用がしやすく、無駄な遊休資産になることを防げます。

二世帯マンションのデメリット

二世帯マンションには、メリットだけではなくデメリットも存在します。導入を検討している方は、デメリットもよく考慮して決めましょう。

二世帯（近居・別室）での入居が難しい

そもそもの問題として、マンションに二世帯が2部屋を同時に確保するのはかなり難しいという現実があります。新築分譲マンションで親世帯と子世帯の2部屋を同時に購入できる確率は比較的高いかもしれませんが、片方の世帯が既に住んでいる中古マンションで、もう1つ空室を確保するのは現実的にはかなり難しいものです。

馴染めない可能性がある

都市部でのマンション暮らしに慣れていないと、近くに身内がいるとは言えマンションでの生活に馴染めない可能性があります。特に親世帯は高齢になってから初めてのマンション暮らしともなれば、ご近所付き合いの希薄さや、隣人との生活リズムの違い、マンション特有の無機質な内装や間取りに、ストレスや窮屈さを感じるかもしれません。

親世帯がローン審査に通りにくい

二世帯マンションの近居スタイルで暮らす場合、子世帯と親世帯が個別に住宅ローンを組む必要があるため、親世帯が高齢だと住宅ローンの審査に通りにくい可能性が高いです。計画通りに行かないこともあるため、この点は注意が必要です。 

二世帯住宅～予算2,000万円で完全分離型は可能か？

二世帯住宅の完全分離型を建てるということは、注文住宅をほぼ2件分建てるということを意味し、費用は単世帯住宅の1.5倍以上掛かります。床面積にもよりますが、逆算すると単世帯住宅1棟を2,000万円÷1.5＝1,333万円で建てるのはなかなか厳しいのではないでしょうか。

ローコスト住宅メーカーに完全分離型を依頼しても2,000万円では難しく、2,000万円台なら可能というところです。もしローコスト住宅メーカーで建てる場合は、標準仕様の設備になること、規格化された間取りになること、保証期間が短いことに注意が必要です。

二世帯住宅～予算3,000万円で完全分離型は可能か？

二世帯住宅の完全分離型は予算3,000万円～なら建築可能ですが、それでも費用を抑える工夫は必要です。例えば、標準仕様に限定する、木造で建てる、四角形のシンプルな形状にする、最低限の外構にする、補助金や減税制度を活用するといった点に留意すれば、予算3,000万円程度に納められる可能性は高いです。

二世帯住宅の完全分離型で、予算3,000万円台の建築実例をご紹介します。

アエラホーム「ほどよい距離感で仲良く暮らせる完全分離型の二世帯住宅」

【特徴】

• 玄関ドアは色を変えてアクセントに
• 1階が親世帯、2階が子世帯の二世帯住宅
• 玄関を入ってすぐの引き戸を通れば、お互いの世帯に行き来できる。

工事面積	168.75㎡（51.05坪）
本体価格	2,500万円?3,000万円
建設地	長野県

【全体像】

出典：アエラホーム

【玄関ドア】

出典：アエラホーム

【玄関】

出典：アエラホーム

あわせて読みたい：「アエラホーム」の特徴や評判はこちら

かみくぼ住宅「広々とした完全分離型二世帯住宅」

【特徴】

• 縦割りの完全分離型で、子世帯は2階建て、親世帯は平屋。
• 子世帯は採光を重視した吹き抜けのあるリビング
• 親世帯はバリアフリーで小上がりのあるリビング

延べ床面積	165㎡～198㎡（50坪～60坪）
本体価格	3,000万円?
建設地	徳島県

【全体像】

出典：かみくぼ住宅

【子世帯のリビング】

出典：かみくぼ住宅

【親世帯のリビング】

出典：かみくぼ住宅

 

二世帯住宅・完全分離型のメリットとデメリット

完全分離型の二世帯住宅は、3タイプある中で子世帯と親世帯の距離が最も保ちやすく、嫁姑問題に比較的直結しにくいことから関心を集めています。完全分離型二世帯住宅のメリット・デメリットについて考えてみましょう。

二世帯住宅・完全分離型のメリット

出典：積水ハウス 二世帯住宅は完全分離型がおすすめは本当？

完全分離型二世帯住宅のメリットは、何と言ってもその程良い距離感にあります。子世帯・親世帯が同じ屋根の下に暮らしているとは言え、生活空間は隔離されており窮屈さは凌ぎやすい傾向にあります。具体的には以下の通りです。

お互いにプライバシーが守りやすい。

完全分離型には縦割りと横割りがありますが、全ての生活空間を分けるため、お互いにプライバシーが守りやすいのがメリットと特徴です。居住スペースを左右に割り振る縦割りは、特にプライバシーを守りやすいです。

相手の世帯に迷惑が掛かりにくい。

親世帯と子世帯で起床時間や就寝時間が異なると、生活音が相手の世帯に迷惑を掛けることがあります。完全分離型は基本的に生活空間を完全に分けるため、トラブルを予防できる可能性が高くなります。

光熱費を独立して管理できる。

完全分離型の二世帯住宅では、メーターを個別に設置すれば電気・ガス・水道といった光熱費も別管理することができます。メーターの設置費用や各種光熱費の基本料金も個別に掛かるので費用は2倍になりますが、各世帯が使用量に応じて費用負担するので不公平感がありません。

二世帯住宅・完全分離型のデメリット

完全分離型二世帯住宅はメリットばかりではありません。デメリットもご説明しますので、しっかり把握しておきましょう。

建築費用が高くなる

完全分離型では2つの独立した生活空間を作るので、建築費用が高くなることが最大のデメリットです。同じ屋根の下に暮らしているとは言え、縦割りなら建物本体で共有しているのは基礎・屋根と界壁（世帯間を仕切る壁）だけで、横割りなら共有しているのは基礎と屋根のみです。縦割りなら広い敷地も必要になります。費用の目安は単世帯住宅の1.5倍以上です。

意識しないと疎遠になりがち

完全分離型の二世帯住宅では、室内にもう一方の世帯へつながる扉を設置することが必要で、この扉がないと法律上共同住宅とみなされてしまいます。この扉を介してお互いに簡単に行き来できるのがメリットですが、意識してコミュニケーションを取らないと関係が疎遠になってしまうこともあります。週末の夕食は子世帯・親世帯で一緒に採るなど、定期的に顔を合わせる習慣を作るとよいでしょう。

手放す時に売りにくい

完全分離型の二世帯住宅は大型になる傾向があるため、いざ手放す時に売値が高くなり、買い手が付きづらいという現実があります。その結果、大金を掛けて建築したにも関わらず、値段を下げないと売れないという事態にも陥りかねません。

完全分離型の二世帯住宅では親世帯が先に他界し、子世帯の子供も独立したら家を出ることが多いものです。言い換えれば、建築完成時の居住人数が最大で、時間とともに人数が減ることがほぼ確実なのです。そのため、できるだけコンパクトに納めて大きく作らないことがポイントです。

また、縦割りで建てておくと将来の変化に対応しやすく、親世帯の他界後に賃貸の共同住宅に転用しやすくなります。

【二世帯住宅のタイプと特徴】

タイプ	費用	プライバシー	コミュニケーション
完全分離型	△	◎	△
完全同居型	◎	△	◎
部分共有型	〇	〇	〇

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完全分離型の二世帯住宅で嫁の気持ちは晴れるのか？

二世帯住宅を建てるとなると、気が重くなるのは主に子世帯の妻（お嫁さん）ではないでしょうか。二世帯住宅の子世帯・親世帯の組み合わせには2通りあり、子世帯が夫の両親と住むか、妻の両親と住むかのいずれかになります。しかしながら、日本では子供が父方の姓や財産を受け継ぐのが習慣となっているため、子世帯は夫の親と同居することが圧倒的に多いのが現状です。

その結果、同居や近居する子世帯・親世帯の中で血のつながっていないお嫁さんが不利な立場に追い込まれ、孤立したり1人で悩みを抱えたりする傾向にあります。嫁姑問題は、その典型的な例です。夫の親と住む場合は、百歩譲っても完全分離型が望ましいです。それ以外はプライバシーが守りづらく、お嫁さんが大きなストレスを抱える可能性が高いと言えます。

完全分離型の二世帯住宅は、完全同居型や部分共有型と比較すれば、お嫁さんもまだ少しは気が楽かもしれませんが、そうは言っても目と鼻の先に夫の親が住んでいれば、いつも監視されているような気がしてならないものです。

ここで、お嫁さんにとって完全分離型の二世帯住宅に住むデメリットとメリットを挙げてみます。

お嫁さんにとってのデメリット

• すぐ隣や階下に夫の親が住んでいるというだけで、気が休まらない。
• 夫の親の家事手伝いや介護を期待される。
• 嫁としての仕事ぶりや、夫婦関係・子育てに干渉される可能性がある。

お嫁さんにとってのメリット

• 経済的に支援してもらえる可能性がある（親世帯が頭金を出してくれるなど）。
• 共働きでも、何かあった時は親世帯に子供の面倒を見てもらえる。
• どうせ親世帯の介護をしなければならないなら、近い方が楽である。

少なくとも、メリットがデメリットを上回らなければ、お嫁さんにとって二世帯住宅に住む理由はないでしょう。別居していた時は適度な距離が保てて子世帯と親世帯の関係は良好だったのに、二世帯住宅で一緒に暮らすようになったことでストレスが生じ、関係が破綻してしまうことも少なくありません。

関係が破綻してどちらかの世帯が出て行くと、二世帯住宅は一世帯で住むには経済的負担が大き過ぎるため、もう一方の世帯も出て行くことになります。そうなると、住宅ローン残高はどのように返済していくのか、残った二世帯住宅をどうするのかという新たな問題も発生してしまいます。

完全分離型といえども、後悔例・破綻例は山ほどあります。二世帯住宅ありきで考えるのではなく、夫の親の性格やお嫁さんとの関係性をよく見極めましょう。お嫁さんが一抹の不安が拭い切れないのであれば、二世帯住宅へのお誘いには安易に首を縦に振らないことが肝心です。

お嫁さんの気持ちは晴れないかもしれませんが、最終的にはお嫁さん次第です。夫は、お嫁さんの気持ちを十分に汲み取ることが何よりも大切です。

二世帯住宅の費用と住宅ローンの組み方

二世帯住宅のローンの組み方には3つのタイプがあります。返済シミュレーションとともに、それぞれのタイプの特徴とメリット・デメリットを見てみましょう。

返済シミュレーション

住宅ローンは一般的には最長の返済期間が35年で、金利によって総返済額は大きく変わってきます。ここでは金利を1.0％と想定し、住宅ローンの借入額によって総返済額がどの程度になるかシミュレーションをしてみました。

【住宅ローン返済シミュレーション】

住宅ローン借入額	月間返済額	年間返済額	総返済額
2,000万円	5.6万円	67.8万円	2,372万円
3,000万円	8.5万円	101.6万円	3,557万円
3,000万円	8.5万円	101.6万円	3,557万円

試算条件

• 金利1.0％
• 返済期間35年
• 元利均等返済（毎月定額を返済する方法）
• 頭金なし、ボーナス時加算額なし
• 計算ツール：住宅金融支援機構　ローンシミュレーション

表から分かる通り、金利によって総返済額は借入額よりかなり大きな金額となるので、この点は注意が必要です。

無理のない返済をするには、月々の返済額を手取り月収の25％以下に抑えることがポイントです。二世帯住宅の完全分離型は3,000万円以上の費用がかかることが予想されますので、金利1％だと返済額は毎月8.5万円以上で、返済額を25％にするために必要な手取り月収は34万円ということになります。

次の項では、3タイプある住宅ローンの組み方をそれぞれ見ていきましょう。

「収入合算」でローンを組む

これは住宅ローンを組む際に子を契約名義人とし、子の配偶者か親の収入を合算して住宅ローンを組む方法です。借入額と住宅ローン控除額を増やすことができるのがメリットですが、住宅ローン控除の対象は名義人のみで、収入を合算した相手が他界した後に、返済の負担が増えることがデメリットです。

「ペアローン」を組む

ペアローンは親子が個別に住宅ローンを組んで、二人三脚で返済する方法です。親子の収入合算なので借入額を増やすことができ、住宅ローン控除も親子で利用できるため、減税効果が大きいことがメリットです。

他にも、住宅ローンの契約内容（金利や返済期間）を個別に設定でき、契約者のどちらかが他界しても、団体信用生命保険に加入していれば債務は帳消しになります。

デメリットとしては、住宅ローンの手続き費用や団体信用生命保険料が2件分になることと、親が高齢の場合はローン審査を通過するのが難しいことです。

「親子リレーローン」を組む

1つの住宅ローン契約において当初は親が返済し、途中からはリレーのように子が債務を引き継ぐ方式です。親子の収入合算なので借入額を増やすことができ、子が若ければ返済期間を長く設定できる上、ローンは孫にも引き継ぐことができるのがメリットです。

ただし、親が早期に他界すると子の負担が増えるというデメリットがあります。

理想の二世帯住宅・完全分離型を建てるには？

二世帯住宅の完全分離型は大型になりがちで、それだけ費用も大きくなる傾向にあります。実際に建築を計画する場合は、単世帯住宅以上に綿密な話し合いと資金計画・ローン返済シミュレーションが必要になります。子世帯と親世帯で十分に話し合い、じっくりと計画を立てましょう。

完全分離型以外なら家事分担と支払いの分担について、また完全分離型でも外構の手入れや外回りの掃除分担まできっちりと決め、不公平感が無いように取り計らうことが円満の秘訣です。万が一、二世帯住宅から撤退することになった時の住宅ローン残高返済方法や、住宅の後処理方法まで決めておくと、不測の事態に直面しても落ち着いて行動することができます。

二世帯住宅は単世帯住宅以上に建築ノウハウが求められます。間取りや資金計画・土地探しなど、二世帯住宅の計画には「タウンライフ家づくり」の注文住宅相談サービスが大変便利です。

ご利用方法はとても簡単です。ネットで希望事項を記入すると対象のハウスメーカーが表示されますので、選択して情報を送信すると各ハウスメーカーから「間取りプラン・資金計画書・土地提案書」の3つが届きます。

希望事項を自由に記入できる欄もあるので、「二世帯住宅・完全分離型を希望」と記入すれば、対応できるハウスメーカーから的を絞った提案が入手できます。自宅に居ながら約3分、しかも全て無料でご利用できるサービスです。

出典：タウンライフ家づくり

 

まとめ：二世帯住宅はお嫁さんの意見優先で

こちらの記事では二世帯住宅の完全分離型について、予算や注意点、メリット・デメリットについて解説してきました。完全分離型を建てる上で最も大切なことは、お嫁さんの意見を最優先に考えるということです。お嫁さんの同意が得られないなら、思い切って建てるのを断念する勇気も必要です。

ハウスメーカーは二世帯住宅での嫁姑問題についても色々とノウハウを持っています。関心のある方は、まずはタウンライフ家づくりで複数のハウスメーカーから情報収集をしてみてはいかがでしょうか。